近几年来，我国房地产业的发展呈现出一派欣欣向荣的景象。以住宅为例，“九五”期间，原计划完成住宅竣工面积12亿平方米，而实际完成量超过一倍，平均每年住宅竣工面积达4.7亿平方米，办公楼、商业营业用房的开发速度也在不断加快。房地产领域的这种红火场面使得许多专家学者和政府管理人员非常担心，他们不断在有关会议上、报刊上甚至互联网上发表意见，认为我国房地产业发展已经出现了严重失控局面，产生了很强的泡沫现象。许多学者还以1997年亚洲金融危机中一些国家出现的房地产泡沫破灭现象为典型案例，呼吁政府必须进行总量控制。
我们认为，这种结论过于表面化，缺乏对客观实际的科学分析。绝大多数商品在被直接生产出来以后都不能立即送到最终消费者手中，而是需要一个时滞。这样就必然有一部分商品处在闲置（空置）状态。只要处于这个合理的时滞内而不是供给过剩造成的闲置（空置），就属于正常的市场现象。就城镇住宅建设来看，“十五”期间平均每年增加近5亿平方米的开发量，而空置量每年只增加七、八百万平方米，至多一千万平方米，这个比例是非常低的，而且我们认为大部分是处于合理时滞内的正常空置。
宏观经济学在讲到劳动力的供求关系时，曾经使用过一个表明合理（正常）失业水平的概念———摩擦失业。摩擦失业与周期性失业不同，它不是由于总需求水平低下造成的，而是与劳动力正常流动相伴的一种暂时脱离就业岗位的现象。摩擦失业即使在充分就业的情况下也是不可避免的，这与市场制度本身密切相连，但与劳动力供求状态无关。基于这种原因，摩擦失业被看作合理（正常）失业，摩擦失业率也就表现为合理失业率。我们应该沿着这种思路重新考察房地产市场，因为房地产市场中同样存在着摩擦空置问题。
开发商从事商品房开发的一个基本前提是获得土地使用权。但获得土地使用权并不意味着开发活动的开始，因为开发商在组织生产之前，还需要有一段合理的时间去筹集资金、进行规划设计和组织施工力量等，有时还可能由于气候原因暂时无法组织开发活动。这样这块土地就会暂时表现为空置状态。商品房竣工验收后也不会即刻转移到消费者手中，它们要销售出去或出租出去，需要一个合理的时间段。在这段时间内，这些商品房将暂时表现为空置状态———造成这种状况的原因至少有三个方面：一是商品房价格昂贵，正常情况下需要花费一个家庭多年的积蓄，因此在购买时非常谨慎，一般都需要一段时间进行决策；二是由于消费者偏好造成的。商品房是存在较大差异的商品，消费者总是努力寻找自己喜欢的商品房，这是需要时间的；三是商品房是一种较复杂的商品，隐含的信息多，为了达成交易，开发商需要时间开展营销活动，向消费者传递信息（当然这些信息未必完全真实，有时会出现虚假信息）。
考虑到上述情况，我们认为，开发用地空置时间在半年之内、商品房空置时间在一年之内基本上可以被认为是合理的。对不合理的空置我们可以用市场空置表示。这样在考察整个房地产市场的供求状况时，就应采用摩擦空置和市场空置率两个指标。非常遗憾的是，现在统计部门在计算空置面积时根本没有对空置情况进行科学区分，而是将截止报告期的以往历年竣工但尚未销售或出租出去的房屋面积全部累加到一起；在计算空置率时是将按上述方法计算得出的空置面积除以考察年度及上两个年度（共三个年度）三年内所有竣工房屋的面积。这样，一些尚处于摩擦空置状态、完全能够卖（租）出去的房屋便被列入了空置房屋面积之中。如果能够剔除这部分房屋面积，空置面积将大大下降，空置率也将大大降低，目前的房地产形势也就根本谈不上“过热”或“出现了泡沫”。例如，在被认为空置情况非常严重的广州市，2000年商品房空置面积达584.09万平方米，空置率达23.6％。在空置总量中，空置一年以下的商品房面积（即摩擦空置面积）为223.33万平方米，占到总量的38.2％。如果对这一部分进行扣除，则实际的市场空置率为14.6％。如果按照这个思路推算全国商品房的空置率，大约会在3—4％，显然是处于合理状态。
我们认为，区分商品房的摩擦空置与市场空置，以及摩擦空置率与市场空置率，对正确判断房地产业的形势和市场供求状况，掌握好实施宏观调控的时间和调控程度，是非常有意义的。
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