编者按 随着我国房地产市场的发展，物业管理问题日益突出。由于没有相关管理条例，给物业管理带来了诸多不便，业主和物业管理者之间纠纷不断，且难于处理，在一定程度上影响了我国房地产市场的健康发展。日前，国务院颁布了我国第一部物业管理条例并将于今年9月1日起正式施行，这是我国物业管理工作中的一件大事。它结束了我国物业管理工作无法可依的历史。本报记者为此采写了这篇报道。
改革开放以来，深圳、青岛、大连等地先后引入了国外和香港的经验，对住宅区和其他物业实施专业化、市场化和社会化的管理，取得了较好效果。随着城镇住房制度改革的不断深化、住房产权多元化格局的逐渐形成和住宅建设总量的持续增长，物业管理的覆盖面不断扩大，并开始在全国范围内得到推广。据有关部门统计，截至2002年底，全国物业管理的覆盖面已占物业总量的38％，某些经济发达城市已达50％以上；物业管理企业总数超过2万家，从业人员超过230万人。
作为一个新兴行业，近年来，物业管理在我国的实践中也出现了一系列问题。
一方面，消费者对物业管理的投诉持续升温。在国家发展和改革委员会公布的去年价格举报几大热点中，物业管理乱收费的现象突显其中；去年北京市消费者协会共受理与物业管理相关的投诉560件，使得该类投诉跻身三大投诉之列。
另一方面，物业管理企业也有难言的苦衷：虽然业主对物业服务各有所求，但是很多人却不愿为相应的费用多掏腰包，更有甚者，总想“搭车消费”；为了强制解决收费难题，个别物业管理公司采取断电断水等措施，结果只能激化物业公司与业主之间的矛盾……。
对于我国物业管理方面存在的上述问题，建设部住宅与房地产业司司长谢家瑾这样概括：“业主的权利义务不明确，物业管理各主体之间的法律关系不明确，出现问题后无法追究责任方的责任；物业管理企业的行为不规范，存在着服务不到位、收费与服务不相符、擅自决定本该由业主决定的事项等行为，损害业主的合法权益；业主大会、业主委员会的成立、组成、运作等缺少监督和制约，有的不能真正代表甚至损害了业主的利益；物业开发建设遗留的质量问题，使得物业管理企业承担了本应由开发商承担的一部分责任。”
“为解决这些问题，制定一部全国性的物业管理法规，规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，显得越来越迫切。”谢司长说。
1999年4月，建设部成立了《条例》起草小组，中间几经完善，并于2002年10月16日公开向社会征求意见。这一举措在社会上引起了积极反响，在近一个月的意见征求期间，国务院法制办共收到近4000余条建议。
作为我国第一部物业管理行政法规，如果说《条例》在制定的程序上彰显了民意，那么它在内容实质上则体现了服务于民的思想。《条例》确立了一系列重要的物业管理制度，对业主及业主大会、物业管理服务、物业服务费用、物业的使用与维护等方面作出了规定，并明确了相应的法律责任。例如，对于以往有的业主委员会不能真正代表、甚至损害业主共同利益的情况，《条例》规定，三分之二以上业主投票表决通过即可选聘或解聘物业管理公司；针对开发商和物业管理企业的“扯皮”现象，《条例》规定，房地产开发项目在规划、设计和施工阶段应聘请前期物业管理企业，并明示双方的权利和义务；为杜绝物业公司乱收费的现象，《条例》要求物业服务收费由业主和物业管理企业按国务院相关主管部门制订的办法执行；针对目前存在的个别业主拖欠物业服务费用的问题，《条例》规定，业主委员会应当督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业管理企业可向人民法院起诉；至于日常生活中屡见不鲜的擅自占用物业管理区域道路、场地，违法进行装饰装修等行为，《条例》则要求业主和物业管理企业不得随意改变公共建筑和共用设施的用途。
谈到《条例》颁布施行的积极作用，建设部办公厅的负责人表示，“《条例》将为维护物业管理市场秩序，规范物业管理活动，保障业主和物业管理企业合法权益提供法律保障；这对于促进物业管理健康发展，进一步改善人民群众的生活和工作环境具有十分重要的意义”。
