时下媒体有关房地产业发展的主流观点认为，中国房地产过热，泡沫问题严重。对此,笔者实不敢苟同。我们首先来看看 判断泡沫的标准是什么？是不是价格增幅较大就是泡沫，就一定要加以抑制？
房地产领域中的泡沫并不是房价本身决定的。我们不能简单地以价格增幅判断是否存在泡沫，而是要以房地产价格与价值
以对普通商品短期投机的眼光衡量房地产领域，难免得出泡沫的结论。作为不动产，房产的使用权年限远远高于一般动产。在我国，普通住宅土地使用年限为70年。一方面，不动产每年实际折旧比例远远低于一般动产，保值功能强；另一方面，经济增长与通货膨胀等因素的影响会逐步或阶段地反映到不动产市场上，推动价格走高。那么，用普通商品的价格标准看待不动产的价格，就难以得出科学合理的结论。比如，一个人花50万元人民币购买一部轿车自用，另一个人投资50万人民币购买一幢房居住或出租。十年之后，前者的财产几乎不能称其为资产了，而后者还可以继续出租，为业主带来收益。房产不同于一般工业品，地段位置赋予房屋这种不动产十分鲜明、丰富的个性。位于不同城市，不同地段的建筑，甚至同一城市同一小区中不同朝向的建筑，观景房与普通房，价格也存在较大差异。它受到当地租金与房价水平、周边居民可支配收入、投资渠道偏好、通胀预期、人口、气候、环境、经济总量等因素的影响。因此，笼统地说房地产的价格高低，泡沫问题如何严重没有太大意义。
人们在醉心于争论房地产领域泡沫大小的同时，却忽略了技术进步、文化品味及人性化等因素增加对房地产品质与价值的提升。须知，此房产非彼房产。一方面，由于新技术、新材料的应用，如节能环保方面的技术与材料，极大提升了建筑品质，新建筑与老建筑（那些具有文物价值的建筑除外）的价值差异在拉大；另一方面，以人为本、高品味的设计所凝聚的知识与文化含量也是提高房产价格的重要因素。如果房产价格的增长并未导致性价比的降低，我们就不能轻言房地产泡沫问题。
有人提出结构性泡沫概念，认为房屋闲置与低收入阶层买不起商品房的现象就是结构失衡，是结构性房地产泡沫。还有一种颇为流行的观点，以为过多的炒房者会抬高房地产的价格，不利于普通居民住房消费，并给出一个20％的警戒限，认为如果超过这一界限，市场有崩盘的危险。事实上，不同地区、不同城市以及同一城市的不同社区的房地产市场，投资者与消费者，高收入者与低收入者的比例并不是一定的。既然我们选择了市场经济，我们就必须接受出于投机目的或奢侈心理的购买行为与富人财产（主要是实物财产）的闲置。我们不妨站在那些对房地产泡沫忧心忡忡者的角度，看看购买高价房行为的“危害”。假如房子的真实价值是100万人民币，投机客或者投资客在市场营销氛围的笼罩下，愿意出150万人民币买下这套房子。这与以高于一般市场价格50％购买自己喜爱的衣服、首饰或其他消费品的行为有什么两样？不过是财富的再分配罢了。有人买两部轿车，只开一部上路，另一部闲置在车库里，而有人则安步代车。面对这一现象，难道我们就有理由说汽车市场结构失衡了吗？白领丽人的衣服首饰数量与价值十倍、百倍于收入较低的农家女，难道政府也要调控服装与首饰市场的结构失衡？
房地产领域中的贫富悬殊并不会带来更多的社会问题。假设一个城市的住宅，一半为消费者购买自用，一半为投资客购买后出租或者转让他人。那么这个城市的房地产市场会出现什么情况呢？答案是，除了租金下降、居住成本降低，别的什么也不会发生。房地产领域有两个市场，一个是房屋买卖市场，另一个是房屋出租市场。房子多了，租金自然下调。不像衣服、首饰之类的私人用品多了不能或不宜出租。租金下调，一段时期后就会作用于房价。反之亦然。租金与房价之间是互动着的。只要两个市场之间的价格传递机制有效，房地产资源配置效率就不至于出现太大问题。人们不必过多担心空置率问题。让人疑惑的是，为什么有的地方政府绞尽脑汁制订诱人的奖励政策招商引资，却对不请自来的炒房者百倍警惕。笔者认为，只要政府做好自己份内的事情，不乱伸出“看得见的手”，市场这只“看不见的手”会替那些空闲的房屋找到一个合理的价格与合适的承租人的。
有人担心，房地产泡沫破裂诱发金融风险。要看到，银行贷款风险主要来自房地产价格的跌幅、按揭比例及项目中的开发商自有资金比例。如果银行严格控制按揭比例，确保房价暴跌30％到40％之后，房产价格仍高于给消费者贷款的本息，那么，即使借款人逃废债务，银行一样不会出现不良资产。事实证明，住房按揭的坏账比例远远低于固定资产投资贷款和流动资金贷款的坏账比例。一个人倾其所有作为首付款购买两套以上的住房行为，不应受到限制。应限制的是按揭比例。至于开发商项目自有资金的比例，在市场发展的任何阶段，都需要加以限定，严格监管，不能将风险转嫁给银行、消费者及其他债权人。
有人质疑说，房地产暴利难道不是泡沫的表现？其实，房地产领域曾经的暴利并不代表永远的暴利，随着市场竞争的相对充分以及法律法规的逐步完善，将出现单位开发规模增加与利润率降低并存的现象。况且，目前房地产领域的暴利主要不是作为买方的消费者支付额外的溢价所带来的，而是不规范的土地制度带来的。由于土地成本较低，土地价格不是真实市场价格，那些本来归属土地所有者的地租，特别是城市级差地租，不正常地为土地占有者所有。房地产价格偏低的后果是土地这一极度稀缺的资源浪费严重。中国长期实施的土地行政划拨、单位福利分配住房的制度，直接导致经济转轨时期的土地产权界定不清、保护不力，掠夺性使用土地资源，住宅质量低下。如同水资源一样，由于水价低，水资源极度匮乏的城市也存在大量浪费水的现象，节水用具难以推广。毫无疑问，对于原来近乎免费的公共资源，在初期的市场价格寻找过程中，基本上是以涨价为主。房地产市场也是如此，大幅度的价格上扬对抑止掠夺性使用土地资源十分有益。
有人以外国学者提出所谓“比较理想”的房价与收入比例，认为目前中国房价过高，远远超过居民家庭年收入的3 6倍。其实，不动产价格的国际惯例就是没有惯例。各国各地区差异极大，有的用一年收入，有的用十年收入，有的用30年收入购买一套住宅。资源稀缺程度直接影响房地产价格。在人均土地面积不及世界水平的三分之一的中国，房地产正在成为“硬通货”，作为保值手段与财富标志。如果我们一定要以国土资源丰富、分布均衡的发达国家的房价与收入比例衡量中国市场，岂不是削足适履？
目前我国的房地产市场还不能算是有效市场，各级政府应小心呵护尚处于幼稚期的市场机制，而不过分行政干预，减弱其市场活力。对于那些低收入阶层的居住问题，政府完全可以对他们采取货币化补贴或者住房券的形式，让他们作为真正的市场参与者完成房屋交易行为。政府的精力更应该放到土地产权制度完善与落实上。同时，提高办事效率与透明度，缩短项目审批周期，降低开发商的交易费用。随着政府依法行政以及国民维权意识的增强，土地获得成本在逐步增加，必将推动房价上涨。
到底是市场果真有泡沫，还是有人眼睛里充满泡沫？基于前面的分析，笔者认为，中长期看，我国房地产价格的稳步上涨是价值的回归与发现，而不是泡沫。
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