居民与物业的“主仆”关系
在居民小区管理中，不用说，业主是主人。由于小区服务如防盗及公共场所的清洁带有公共品的性质，不能由个人单独生产与消费，所以，业主采取集中缴纳物业费、委托物业公司统一提供居民所需要的公共品且代为管理的做法。按理说，对物业公司这个花钱雇佣的“仆人
没有业主委员会的监督与讨价还价，居民的合法权益受到侵犯时经常求告无门。如开发商将小区的地下开发成大型超市，地下超市废气不作任何处理直接向小区排放。居民一而再、再而三地抗争，环保部门再三干预均无成效。开发商采用的是游击战术，居民吵得紧就封，吵得松就放。或者白天封，晚间放。群龙无首的业主几经抗争心灰意冷。搭便车的激励使集体行动很难组织，很难维持。时间一长，业主也就听之任之了。
再有，小区独立为居民供暖。今年煤价上涨，其供暖的质量与数量均大打折扣。我所在的城市政府规定，室内温度在16℃以下可以举报。入冬以来，我家的温度经常在12℃以下，举报到有关部门，回答须物业公司测温记录以作为处罚依据，物业公司的回答是：“我们不能参与此事，领导说这不是我们的事，供暖公司是另一个部门”。小区供热不足本是维护业主权益的物业公司应该主动监督及协调解决的份内之事，现在主人将仆人份内之事做了，请仆人实事求是地见证一下，竟遭到拒绝
排它性的拾荒权
尽管物业服务难以让人满意甚至是让业主寒心，但物业公司赚钱的手段却可圈可点。虽然没有做到点石成金，却做到了让垃圾生钱。
垃圾生钱不是物业公司的发明。城镇居民生活垃圾中有很多可回收的物品，它们养活了一群没有其他技能、在城市讨生活的弱势群体。在我的家乡，他们被称作“捡破烂儿的”。传统捡破烂儿的方式具有一定的破坏性。且不说在翻捡破烂儿过程中造成垃圾四散凌乱，同时由于拾荒者之间的无序竞争，出现无效的劳动。同一堆垃圾往往被重复翻捡若干次。竞争遵循“先到先得”和“弱肉强食”的规则。弱小的拾荒者常被“破烂儿王”欺压。此外，更有拾荒者模糊了“捡”与“偷”的边界，顺手牵羊的事件也屡见不鲜。
我所在的居民小区的创新之处是出售排他性的拾荒权。小区物业将整片小区垃圾作为生财的资源运做，将原本自由竞争的拾荒转化为垄断。获取排他性拾荒权的拾荒者，须付出两类成本，其一是货币，每年向物业公司支付5000元；其二，是劳动，拾荒者每天要定期无偿地将垃圾装袋集中，物业公司每年不但有5000元的货币收入，且节省了处理垃圾的费用，真可谓一举两得。由于产权清晰职责分明，物业公司又节约了监督费用，居民区治安状况也大大改善。而由于居住小区住户比较富裕，且多为与文字打交道的文化人，其垃圾的含金量不低。几次与拾荒者攀谈，发现获得拾荒垄断权者精神愉快，干劲十足由于其与物业公司签了长期合约，其诚信度也高。
实践出真知，物业公司出售排他性拾荒权的做法实为超越书本的制度创新。
公共绿地的产权变迁
现代居民小区的一个特点是拥有大片的公共绿地。草木繁茂的绿地与点缀其上的亭台楼阁构成小区的园林景观。公共绿地与小区内其他服务设施一样，归业主所有。在我们购买住宅时，也购买了与其配套的公共绿地等相关产品。这些设施与住宅形成了你中有我，我中有你的相容产品。它即不是开发商的恩赐，也不是开发商的促销手段，而是产品本身。其产权非常清晰，归小区业主共同所有。
开发商为了顺利地出售一楼住宅，将本该归全体业主共同所有的部分绿地，转化为归一楼业主排他性占有的庭院，该种做法无疑导致相当多的非一楼业主强烈的反对，认为将公共产权演变为私人产权，侵犯了多数业主的利益。
作为非一楼的业主之一，我对此番公共产权演化为私人产权有不同看法。换言之，我对所拥有的公共产权被侵犯没有反感。剥夺了多数人的产权是否一定对原产权人造成侵害，并无肯定的答案。是否受到侵害关键在于将公共产权演化为私人产权后，私人产权如何行使。
若一楼业主用自己的庭院堆积杂物，晾晒衣物，不用说，降低了多数人的利益，造成原公共产权拥有者福利下降。但如果一楼业主在自己的庭院种花种草，美化环境，就有可能提高原公共产权所有者的福利。例如我居住的单元，一楼退休的业主将庭院打扮得花团锦簇，读书写字之余，站在阳台上免费欣赏楼下那姹紫嫣红的景色，心中十分惬意。种花种草有很大的正外部性，一楼庭院原为呆板的公共绿地，由物业公司种植养护，哪有私人美化庭院那般尽心竭力及花样繁多。
 |
