房贷新政策带来了什么

每平方米售价近万元的沿海楼盘成了青岛海岸线上的一道“独特”风景（3月17日摄）。青岛房价近段时间出现大幅上涨，据了解，2004年第四季度，青岛房地产

央行昨天决定,从3月17日起,调整商业银行自营性个人住房贷款政策：一是将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率5.51%的水平,比现行优惠利率5.31%上升0.20个百分点。二是对房地产价格上涨过快的城市或地区,个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%;具体调整的城市或地区,商业银行可根据各地房地产价格涨幅自行确定。

业内人士普遍认为,央行公布的这几项政策,可视为抑制国内房地产价格快速增长的一项具体措施。那么,新政策是否有效,同时将给普通购房者带来哪些影响呢？

房贷加息防风险

当前房价增长过快是导致新政策出台的直接因素。1998年以来,为了促进住房消费、拉动内需,改善银行的信贷资产结构,国家有关部门出台了一系列支持个人住房贷款的政策。截至2005年2月末,商业银行发放的自营性个人住房贷款余额已达16508亿元,占商业银行中长期贷款的23%,对解决居民住房问题和促进房地产业的发展起到了重要作用。然而,近一段时期,房地产价格涨幅持续高位运行。2004年全年新建商品房平均销售价格上涨14.4%,其中住宅上涨了15.2%,远高于其他物价指数的涨幅。房价过快上涨,隐含了潜在的金融风险。因此,央行从调控需求入手,调整个人住房贷款政策,其目的是引导社会对未来房地产价格形成较合理的预期。

对多数贷款购房的人来说,他们更多关注的是其所购的房子总价金额,以及按现行贷款利息确定贷款年限后计算出的每月付款额,而贷款利率的高低对民众购房意愿的影响却很有限。但实际上,贷款利率是变化的,利率一变化,民众支付的房款也就会变化。中国社会科学院金融研究所易宪容认为,此次房贷政策的调高,很重要的意义就是要提醒民众在购房时,应该理性考虑利率风险的存在。如果利率上升为10%,以复利计算,借款100万元,8年后连本带息就得200万元。利率高低对房价的左右由此可见。

不可盲目还贷

记者在随机采访时发现,多数供楼者在得知住房贷款利率提高后都表示担忧,认为这会进一步加重家庭支出负担;还有人表示会考虑提前偿还房贷。

对此,央行有关人士认为,由于商业银行自营性个人住房信贷是居民以房屋为抵押的贷款,对商业银行而言是优良资产。考虑到市场竞争因素,多数银行会执行下限利率,预计实际上调幅度在0.07－0.32个百分点之间,因而对新购房居民的影响将十分有限。对已购房居民来说,这项政策调整也有一个较长的适应期,已签订的住房贷款合同将到明年初才执行调整后的利率。而且由于央行已对个人住房贷款利率实行下限管理,并将最高10%的下浮权下放给各商业银行,因此,各商业银行将会根据贷款申请者的资信状况、楼盘质素及开发商的实力决定是否给予利率优惠。商业银行人士建议,供楼人若计划部分提前还贷,应与商业银行就新利率是否下浮进行“讨价还价”,切勿“不问价格”,盲目还贷。

央行此次还要求商业银行在房地产价格上涨过快城市或地区,提高个人住房贷款最低首付款比例。根据统计局发布的全国35个城市房价水平来看,房价上涨过快的城市多集中在中南部。主要原因是这些地方投资性购房比例较高,房价中泡沫成分被吹大。专家指出,首批提高首付比例的应该包括上海、杭州、深圳、北京等房价增长较快的大中城市。

调控力度温和意图明显

0.2%的利率上调幅度,对于购房者来说,还是很温和的;但对于房产投机者来说,打击的意图和决心也是非常明显的。新政策的实施效果还有待进一步观察。专家一致认为,此次新政策出台是央行控制房地产业发展速度过快的举措之一,下一步央行可能还会根据经济发展的热度来做相应的政策调整。其中不排除随着利率市场化脚步的推进,利率水平有再次调高的可能。。

鉴于房地产业具有较大的地域性差别,专家建议,央行应该在宏观经济政策进行指导的同时,给予各地商业银行宽松的环境,使商业银行可以针对不同地方的情况自主决定贷款政策。同时商业银行也要珍惜这份自主权,加快出台符合本地区情况的相关配套细则,使新政策更加完善有效。据了解,上海银行业将在最近以“协议”的形式,由各家商业银行共同签署一份房贷风险防范细则。届时该“协议”的紧缩基调,将对房价上涨较快的上海房地产业产生一定的约束作用。