治理囤积土地须出狠招

况伟大,1970年7月生于山东,现于中国社会科学院财政与贸易经济研究所城市与房地产经济研究室工作,2002年于中国人民大学获博士学位,在《经

记者 有人说房地产开发商囤积土地,导致房价上涨,你认为这两者之间有何关系

况伟大 房价与地价关系,取决于住房市场的市场结构。例如,在住房市场结构为完全竞争的情况下,房价等于成本。因此,房价与地价呈正相关关系,抬高地价必然提高房价。在住房市场为垄断的情形下,房价是由边际成本和边际收益决定的,房价与地价关系很复杂。由于土地和住房的土地规划以及房地产市场空间竞争的特点,决定了房地产市场是垄断性很强的市场。我的一项研究表明,中国房地产市场强垄断性是造成房价居高不下的根本原因。政府的土地和住房规划相当于土地和住房供给是固定的,所以房价和地价仅仅取决于需求,从而是房价拉高了地价,而非地价抬高了房价。因此,开发商为了进一步加剧供不应求的局面,增加垄断力量,必然抬高房价,现在一些开发商放慢开发建设和销售进度甚至囤积土地,增加了市场的紧张气氛,致使一部分消费者作出了提前购房的选择,就加剧了阶段性供求矛盾。

记者 开发商为什么要囤积土地呢

况伟大 一是土地资源总量固定,供给弹性小,是不能够随意得到的稀缺资源,从而垄断土地就可以垄断市场。二是土地位置是固定和唯一的,所以,开发商之间的竞争仅仅是相邻企业之间的空间竞争,而非垄断竞争。同时,开发商要在此地继续进行开发,要么相似的地块很少,要么被其他投资者或开发商买去,而且现在能够买到的土地,以后可能就买不到了。三是土地市场是不完全的,投资者或开发商可能因信息的缺乏不知何处土地在出售。四是政府土地规划控制及其不确定性,也限制了土地能够被随时得到。因此,土地投资者或开发商要保持连续开发,必须克服不完全市场问题和不确定性问题,进行土地储备。记者 房地产开发商囤积土地有何后果

况伟大 一是房地产开发商囤积土地后,就有了一定的垄断力量,他们可以依靠自己的垄断力量获得垄断利润。另外,他们也可以完全不开发土地而是卖地,进行土地投机。这种低价买入、高价售出的土地投机,到需求无法支撑时就产生了土地泡沫,这对整个房地产市场和宏观经济来说都是十分危险的。二是,囤积土地会造成大量土地的闲置和浪费,土地资源得不到有效的利用。因此,对房地产开发商囤积土地的行为一定要治理。在巨大的利益面前,轻描淡写地处理不会有实际效果,要治理就要下决心出狠招,否则等形成土地泡沫时再治理就为时晚矣。

记者 你认为要出哪些招才能治理房地产开发商囤积土地的行为

况伟大 要治理就要从多个方面出狠招增加开发商囤积土地的成本。在财政政策方面,可以通过征收土地闲置税来控制囤积土地;通过征收土地增值税来打击投机行为。英国曾经征收过100%的土地增值税,让想投机赚取差价的人颗粒无收,从而有效地扼制了土地投机行为。在货币和金融政策方面,对囤积土地的房地产企业不予贷款或提高利率等,这样也能抑制囤积土地。最后,政府应清理闲置土地,调整土地供给结构。政府收回闲置土地,加强规划许可证管理,调控开发项目建设进度,制约囤积土地的行为。在当前房价较高的情况下,政府适当增加土地供给量,降低人们对房地产价格的预期值,减少需求;同时,定期公布土地市场供求信息,防止部分房地产商囤积土地、恶意炒作。总之,我们的目的就是,为了防止土地投机以及资源闲置和浪费,不要让土地储备成为开发商的核心竞争力,而是让开发效率成为开发商的核心竞争力。