物权法草案规定:“为了公共利益的需要,县级以上人民政府依照法律规定的权限和程序,可以征收、征用单位、个人的不动产或者动产,但应当按照国家规定给予补偿;没有国家规定的,应当给予合理补偿。”
有人认为,草案没有明确界定“公共利益”,缺乏判断的标准,在实践中容易被滥用。应当对“公共利益”进行必要的定义,例如,修建市政设施属于“公共利益”范围,房地产开发商以盈利为目的开发写字楼不属于“公共利益”的范围。
还有人认为,草案中的“合理补偿”没有确切的标准,在征收、征用的实践中,往往损害权利人的合法权益。建议规定国家的征收、征用必须根据独立的中介机构作出的评估进行补偿,征收、征用方与被征收、征用方应当签订补偿合同。也有人建议,应明确规定按市场价给予补偿。
草案规定,“拆迁、征收私人的不动产,应当按照国家规定给予补偿;没有国家规定的,应当给予合理补偿,并保证被拆迁人、被征收人得到妥善安置。”
有人建议,应明确“妥善安置”的含义,增加相应规定,以保证被征收、征用人得到安置的条件不低于安置前,同时明确政府在拆迁中应当承担的法律责任。
交还遗失物应获报酬
"拾金不昧"更应提倡
“拾得遗失物,应当返还权利人。”草案关于拾得遗失物的规定从一开始就是社会关注的热点。有人认为,草案目前的规定既考虑到现实国情,又弘扬了拾金不昧的传统,很好地兼顾了法律和道德。
但也有人认为,草案应当明确规定“拾得人的报酬请求权”。按照草案规定,拾得者几乎没有权利,只有义务:首先要妥善保管,如果保管不善造成遗失物损坏或者灭失,将负赔偿责任;然后要联系失主,归还原主。与此相对照的是,因为自己的过错导致物品丢失的失主,却不用承担任何实质性的责任。草案的规定对拾得人是不公平的,建议在草案中明确规定“拾得人的报酬请求权”。还有人表示,法律要考虑人性,从人性角度讲,对遗失物拾得人给予必要奖励是应该的。
许多人并不赞同这一观点,他们认为,如果将拾得人的报酬请求权上升为一种法定权利,无疑违背了拾金不昧、助人为乐的传统美德。如果什么事都可以用金钱来量化,将会导致整个社会精神世界的失落,也会使一些高尚的行为庸俗化。从公共道德的角度讲,法律更应提倡拾金不昧。
用地使用权七十年期限过短
申请续期应免交土地出让金
关于住宅用地使用权出让期限,不少群众认为最长出让期限为七十年的规定过短,不利于保护私人财产及提高房屋建筑水准。有人主张延长为一百年;有人主张为一百五十年。还有人主张取消出让年限的规定,成为永久性权利。
目前草案没有明确建设用地使用权申请续期的主体,是以业主个人申请,还是业主会议或者业主委员会申请续期。有人建议草案应就此作出规定。还有人主张应规定续期的年限,住宅的续期时间为五十年。
关于续期的费用,有三种观点。第一种意见认为,如果没有约定或者约定不明确,续期时出让金的数额应当按照市场价格支付;第二种意见认为,应当按照申请续期当年县级政府确定的土地基准价减去初次获得土地使用权时缴纳的土地出让金;第三种意见认为,续期应该免交出让金,或者只支付换证工本费。
城镇居民农村买房
完全禁止有待斟酌
根据物权法草案目前的规定,农村宅基地使用权不得向本集体以外的个人或组织转让。有关这一规定的看法依然分歧严重。
有人认为,草案现在的规定非常好,理由是:第一,宅基地的所有权属于集体,个人无权把宅基地使用权转出集体之外;第二,城镇居民在农村购置宅基地一般不是为了满足基本的居住要求,将导致农村土地的浪费;第三,住房和宅基地是农民安身立命的最后保障,如果允许转让,一旦农民进城打工无法在城市立足,就会造成农民流离失所,带来社会问题。
但也有人主张,应当允许城镇居民在农村购置宅基地。理由主要有:第一,转让物权是公民的重要民事权利,农民对于住房这一重要财产应有自由转让的权利;第二,农民只有在特别需要的时候才会出卖住房,如治病救命、子女上学、投资经营等,法律不应当进行限制;第三,城镇居民在农村购置宅基地已不是个别现象,简单的禁止性规定不能杜绝这种现象;第四,有些城市居民基于养老、就业等考虑自愿到农村居住,允许城镇居民到农村购置宅基地,有利于加强城乡经济交流,符合市场经济的一般规律。
此外,还有人表示,对城镇居民在农村购置宅基地可以作限制性规定,但不要禁止。对于已经转为城镇居民的宅基地使用权人,应允许其将宅基地转让给城镇居民。
有关规定"过于原则"
相邻关系纠纷难解决
对草案中有关相邻关系的内容,一些人认为,草案关于相邻关系的规定准确把握了司法实践中的争议点,有利于解决常见的涉及相邻关系的民事纠纷。但也有人认为,草案关于相邻关系的很多规定过于原则,难以解决实践中涉及相邻关系的民事纠纷。
实际生活中的一些扰民现象引起一些人的关注。他们提出,像发出噪声或排放油烟没有超过环保标准这样的“合理扰民”的现象,执法部门不能依法加以制止,但这事实上又影响了人们的生活。建议草案对这种“合理扰民”的现象明确规定。
还有人建议,有关相邻关系的规定应当更具体一些,比如增加限制空调热气、滴水等方面的规定。
登记费用负担重
亟待制止乱收费
实践中,不动产登记机构与权利人产生的纠纷比较多,一个重要原因就是对登记机关的职责没有界定清楚。因此有人提出,应该明确登记机构履行形式审查义务还是实质审查义务。就这一问题,有人建议,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当交由公证机构进行实质审查,以确保其真实、合法;由登记机构进行形式审查,这可以极大地节约行政成本。
有的人认为,实践中不动产登记费给公民带来了较为沉重的负担,建议草案明确具体的收费标准或者规定不动产登记费的上限,登记机关不得以任何中介服务等名义在登记时向申请人收取任何费用,以杜绝登记中的乱收费现象。
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