近日央行建议取消期房预售,犹如一枚重型炸弹,在房地产业炸开了花,“惊恐”的地产商们立即群起而攻之,纷纷表示不同意见。最后建设部明确表示国家近期不会取消商品房预售制度,才使地产业稍稍平静下来,但关于期房是建议取消期房言之有因
为什么取消期房预售的建议让房地产商个个心急火燎?这要追溯到上个世纪八十年代中后期,房地产业起步发展时,房地产开发企业需要从市场上筹集资金,在直接融资匮乏、间接融资数量有限的情况下,只能通过从消费者预收款和订金中获得资金支持进行项目开发。一直到现在,期房预售实际上是房地产资金链的一个主环节,对发展中的开发商起了扶持作用,推动了房地产市场的繁荣。
中国社科院易宪容分析,从另一个方面看,期房预售也为房地产开发商利用制度缺陷侵占消费者利益制造了可乘之机。如通过炒楼制造出市场的虚假紧缺,借机抬高价格;通过房屋面积缩水、建筑设计变更、环境描述浮夸等行为来侵犯购房者权益;把已抵押的房屋再预售,把已预售的房屋再预售、再抵押等等。
易宪容说,就市场现状而言,房屋预售制度是一种风险甚高的制度,会导致欺诈及不良资产的大量涌现。当前金融品种较单一,房地产企业缺乏直接融资渠道,过度依赖于银行贷款,如果相关的金融配套政策不能及时跟进,则会导致开发项目不能及时竣工建成,带来更大的银行金融风险和市场纠纷,同时收取订金和预收款给消费者带来更大的风险。没有一套好的法律制度、信用体系及房地产市场监管制度,那么这项制度基本上是消费者利益随时会受到伤害、房地产开发商获得暴利、而银行来承担风险的不平等游戏规则。在这个意义上来说,央行建议取消国内房屋预售制度也是理所当然了。
对症下药是关键
取消期房销售,对于降低银行风险十分有利,但房地产市场销售方式的根本性变革,必将使房地产业面临生存的寒冬,会使开发商本来就很吃紧的资金链绷得更紧。资金链是房地产业的命脉,消费者购房资金源于个人住房贷款,这样房地产企业主要还是以银行贷款为主进行开发建设,如央行的建议变为政策,无异于切断了开发企业重要的资金来源,对开发商的自有资金要求将空前提高,现有格局会随之改变,开发商群体将发生整合,一些中小型开发企业必会陷入资金危机最终将被淘汰。
另一面,在现实条件下,取消期房预售,加大的投资成本会转嫁到房价上,而最终导致房价上涨。现在我国普遍存在着房价上涨幅度过快的问题,如果以现房销售,按照房地产开发建设周期,1-2年后再上市,市场供应量急剧减少,会导致市场供应量的空白期,加剧供需矛盾。
专家认为,央行透过房地产业的表面繁荣看到了潜在的危机,提出要解决房地产市场的金融风险问题,是有远见的。但化解危机的办法有多种,取消期房不是唯一的途径,而且在目前的条件下也不是最好的药方。取消此制度会药到病除,减少银行的风险,但另一方面又是旧病去新病来,会使房地产业陷入新的危机中。
其实问题的关键,是如何化解房地产市场的风险问题。为了控制金融风险,可以有很多监管的办法,银行内部严格管理、堵住漏洞,还可让消费者、银行、房地产开发商共同来分担整个制度的风险。
建设部政策研究中心住宅与房地产业研究处副处长、副研究员文林峰认为,现房销售适于市场供需关系且房价比较稳定,甚至是供略大于求的地区,从长期趋势看,期房会退出市场舞台,房屋销售必然会走向现房销售。但目前条件下,在市场环境还不具备,特别是相关金融配套政策不足、房地产供求关系不稳定的情况下,还不宜一刀切地让期房退出,应该因地制宜,经过一定的过渡期再强制推行现房发售。
