最近,房地产市场备受社会关注。两个“国八条”和一个37号文件相继出台,牵动人心,坚定地表明了政府要调整住房结构、稳定住房价格的决心。近日，记者随建设部采访调研团在深圳、上海、青岛的采访中,深深地感受到这些调控措施的确触动了房地产市场:房地产商寻找着应对之策;学者们猜测着房地产市场的走势;消费者期待着
尽管市场各方的反应不同,但大家一致肯定的是,在人多地少的国情中,少数城市房价上涨过快，政府调控房地产市场是及时而必要的。此次调控从需求和供应两方面入手,政策的核心是要稳定房价,通过调整住房供应结构,加大中小户型、中低价位的普通商品住房和经济适用住房的供应,力求满足中低收入家庭合理的自住住房需求。
中小套型住房将放量推出
近15年来,中国房地产业以年均18%的速度快速增长,城市人均居住面积从14平方米增至26平方米,自有住房超过80%,居者有其屋、买房置产,似乎也成为居民的普遍愿望。以致于大家都走入到一种消费误区中,不管自己的收入水平怎样,要住房就一定要买房,要买房就一定要一步到位买大房、新房。先租房、后买房,先买小房、再买大房的住房的梯度消费几乎没有形成。
有关部门和房地产学者们呼吁,应该调整住房政策舆论导向,加强政策宣传,引导居民建立正确的住房消费观念,降低不合理的心理预期,实现住房观念从“有住房”到“有房住”转变,鼓励居民根据自身经济状况通过购买或租赁普通商品住房、二手房等,解决住房问题,逐步形成租售并举的住房消费体系。可消费者抱怨说,我们也不想当“负翁”,也不想当“房奴”,市场上提供给我们选择的就多是大套型的住房啊。正是基于此,国办37号文件中就把中小套型、中低价位的住房供应放到了最突出的位置,甚至通过两个硬指标规定了“套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”。
专家们认为,消费者中80%是中低收入者,他们是市场的主体,可事实上市场上60%是大套型、高价格的住房,有的城市的比例还达到85%,政府通过调整套型、造价和供应对象,让更多的中低收入者进入市场,体现了政府有理、有力的调控。大面积地推广中小套型、中低价位住房,总体上降低了人们的居住成本,不仅使买得起房的人更多,而且随着二手房市的兴旺,租得起中小套型房的人也增多了。这样,虽然房可能是租的,可能小一点,但更多的人有房住了,改善了居民的居住条件。
从更宏观的角度看,推广中小套型的住房,还顺应我国人多地少的国情,符合土地集约使用的需要。比如上海市在普通商品住房中提出“面积不大功能全”的“五七九”的房型特色,即以70平方米2室1厅为主要套型,适当配置建筑面积50平方米左右的1室1厅或者2室户,少量配置建筑面积90平方米左右的3室1厅。这些小套型住房体现出紧凑合理、功能齐全、经济适用和可持续发展的特点。
中低价位普通商品住房需要扶持
城市居民收入是有差别的，不同的人住房需求和住房支付能力是不同的。政府制定的住房政策就要充分认识到住房需求的多样性和居民收入的差异性,运用市场和行政两种手段,满足不同人群的住房需求。从全国情况看,1998年到2004年全国房价较平稳,可2004年以来全国房价上涨加快,有的城市超过了两位数。高房价越来越背离大多数人的住房需求,因此,国务院37号文件明确规定要重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房。
深圳结合本地实际，提出“高、中收入家庭购买市场商品房,部分低收入家庭购买经济适用房,特困户租住廉租房,夹心阶层租住经济适用出租房,高级人才、归国留学生租购高级人才和留学生公寓”的住房供应和保障体系框架。
青岛市开展了全市范围内的住房状况调查和最低生活保障家庭住房状况调查。这些第一手调查数据为青岛市住房保障政策提供基础资料,提出以“两渠道、四层次”的住房供应保障模式,即通过政府保障渠道和市场供应渠道分别向最低收入、低收入、中等收入和高收入家庭供应廉租住房、经济适用住房、普通商品住房和商品住房。特别在主城区内拿出两个1000亩的土地供应指标作为普通商品住房用地,通过限定销售价格、套型面积、供应对象、建设标准,保证普通商品住房价格低于同地段商品住房平均价格的20%,符合中低收入居民的住房需要,平抑了房价,突出了普通商品住房的供应主体地位。
上海市提出“以居住为主,以市民消费为主、以普通商品住房为主”的调控原则,明确提出了建设配套商品住房和中低价普通商品住房“两个1000万”的工作目标。配套商品房供应给动迁家庭,中低价普通商品住房供应面向中低收入住房困难家庭出售或出租。2005年全市配套商品住房新开工1318万平方米,可供预售面积1263万平方米;中低价普通商品住房落实了项目用地991公顷,可建筑面积1023万平方米。这些住房还综合考虑了选址布点,在靠近中心城市的东、南、西、北四个方向建设,有利于中心城区人口疏解,便于就近动迁安置和选择性购房,形成中心城区人口疏导的合理分布态势,还在一定程度上优化了住房供应结构,改善了市民的居住条件。
廉租房需稳定的资金保证
保障最低收入者的廉租房得到各地的高度重视。青岛市政府率先提出从今年开始,每年将从土地出让净收益中拿出15%的资金专门用于廉租住房建设,各区政府每年也将从土地出让净收益中拿出一定比例资金用于廉租住房建设。
目前,青岛市已累计为市内四区3000多户低保家庭提供了廉租住房保障,基本解决了市内四区人均住房使用面积6平方米以下低保家庭的住房困难。据悉,在廉租住房建设有了稳定的资金来源后。廉租住房制度覆盖面也将进一步扩大,家庭人均收入在最低工资标准以下、人均住房建筑面积10平方米以下的家庭也将被纳入廉租住房保障范围。通过发放租赁补贴为主,实物配租和租金核减为辅的方式,最终解决最低收入者的住房问题。
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