如要问改革开放以来我们生活中最大的变化是什么,其中一个必定是住房的变化。比如,1978年上海人均住房面积仅4.5平方米,“鸽子笼”、“亭子间”里几代同堂曾经相当普遍;时至今日,人均居住面积已经超过15平方米,住房条件大大改善。上海只是个缩影,反映出我国城市百姓居住条件的变化。
如果要问现在大家意见最大的问题是什么,其中一个可能是房价太高。虽然20多年来,城镇居民的住房条件总体上有了很大的改善,但近几年,在一些大中城市,房价上涨过快,普遍超出了工薪阶层的承受能力。
稳定房价,解决买房难、买房贵的问题,是广大群众的强烈呼声,也是让全体人民共享改革发展成果、促进社会和谐的迫切需要。
近年来房价为何居高不下?
住房问题关系到千家万户,是人民群众切身利益之所在。党和政府历来十分重视解决群众的住房问题,早在2003年年底开始的新一轮宏观调控过程中,就根据房地产业持续过热的状况,适时推出了一些政策措施。特别是2005年年初,针对房价上涨过快的现象,国务院作出了对房地产市场进行调控的决策。3月,国务院办公厅下发了《关于稳定住房价格的通知》,提出了八条具体措施。4月,国务院常务会议研究进一步加强房地产市场宏观调控问题,又提出了八条意见。5月,国务院办公厅又转发了建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》。一年多来,各地区、各部门认真贯彻中央的要求和部署,做了大量工作。房地产投资增长和房价上涨过快的势头初步得到抑制。
但应该看到,房地产领域的一些问题尚未根本解决。特别是进入2006年之后,全国不少大中城市的房价又出现了大幅上扬。据报道,2006年头两个月,北京市房价上涨了17.3%。深圳商品住宅均价首次突破万元大关。如今在上海、北京、深圳、温州等城市的中心城区,每平方米在1万元以上的商品房到处可见。目前我国一般城市居民的收入与目前的房价相比,实在是很不对称。2005年我国居民年均收入仅10493元,面对每平方米动辄破万元的房价,几年不吃不喝也就只够买个小卫生间。特别是对中低收入群体来说,买房难的问题更为突出。
房价居高不下,很重要的一个原因,是一些地方贯彻房地产市场调控政策不够有力。房地产业在地方经济发展中占有重要地位,支撑着城市经济的增长。特别是近年来,许多城市不仅从出售土地中得到大笔收入,也从房地产业的快速发展中获得大量新增税收,使地方财政对房地产业的依赖性不断增强。这就使有些城市不积极主动地去干预和抑制房价过快上涨。房价上涨,名义国内生产总值会增加,土地出让金会增加,税收会增加;如果房价下跌,反而会减少政府的财源。因此,有些城市在执行国家税收政策时,有意放宽了征收范围、时间、税率标准等,这自然就减弱了政策调控的力度。
据新华社最近一篇文章分析,房价逆市上涨及其背后的种种怪现象,原因之一是一些地方政府的错误政绩观、利益观或明或暗地在推波助澜。有的地方政府被开发商牵着鼻子走,造成了房地产开发的结构性缺陷及开发商大量囤积土地现象;有的热衷于大拆大建,导致部分拆迁居民不得不去买房,人为制造了购房需求;有的为“托市”,出台“购房入户”等土政策;等等,不一而足。
此外,房地产市场秩序的混乱,也是导致近期房价上涨过快的直接诱因。房地产业的透明度一直不高,市场信息不对称。一些房地产商通过摇号、限制房源、发布虚假销售信息等多种办法制造紧俏假象,囤积居奇,肆意哄抬房价,坑害购房者。目前流传的“刚性需求”、“供不应求”、“房价还要涨”、“地荒论”等种种说法,很大程度上都是房地产商制造的所谓“舆论”,目的是利用群众“买涨不买跌”的心理,为自己牟利。
高房价会带来什么危害与隐患?
高房价会严重影响社会的公平和稳定。住房问题是一个重要的社会问题。在老百姓的观念中,房子就是家,有了房子才等于有了家,有了家才能安居,安居才能乐业。“我想有一个小小的家”,是每个人的愿望。房价居高不下,受益的只是少数房地产经营商。普通居民倾其所有积蓄,或者背负数十年的巨额银行贷款买房,加重了生活负担。这将最终导致贫富差距加大,影响社会公平,危害整个社会的安定和谐。
高房价还可能引起通货膨胀,甚至出现严重的泡沫经济。房地产的关联产业数量巨大,它的持续过热必然会带动相关产业如钢铁、电力、煤炭、运输、能源等一系列产品的价格快速上涨,这就很容易引发通货膨胀,使经济出现泡沫化。这种泡沫不断涨大,就像吹肥皂泡一样,任其变大,泡沫最后必定会破灭,房地产市场的繁荣终结、掉头向下,就会引发整个经济的衰退。
过高的房价还会加大金融系统的风险,严重影响金融运行的秩序。就目前我国的情况来看,房价若继续走高,银行系统风险将大为增加。因为目前我国房地产业运作的资金,有60%以上直接或间接来自银行。从中外历史经验来看,20世纪下半叶以来,由于房地产市场价格过高,对一些国家和地区经济造成危害的例子非常之多。如日本、泰国、马来西亚等一些亚洲国家和地区,都曾出现过由于房地产价格过高,导致经济的泡沫化,最后导致经济的持续衰退,或者引发金融危机。如果任由房价继续走高,必然加重银行系统的风险,一旦房地产业泡沫涨大并最终破裂,银行大量的房地产贷款就无法收回,金融危机的产生就可能会成为现实。
可以看出,房价居高不下,不仅是一个经济问题,也是一个社会问题,更是一个政治问题。立党为公、执政为民,是我们党的本质要求。切实解决群众的住房问题,既考验着我们党驾驭市场经济的能力,也考验着我们推进社会公平、实现社会和谐的能力。
怎样抑制房价的过快上涨?
2006年5月17日,国务院召开常务会议,分析了当前房地产领域的形势,强调要认真落实2005年以来中央关于促进房地产业健康发展的部署,并针对当前存在的少数大城市房价上涨过快等问题,提出了进一步搞好房地产市场引导和调控的“六条措施”。这一消息在各大媒体报道后,立即在社会上引起了强烈的反响,受到广大群众的广泛欢迎。
应该说,这次国务院常务会议精神,特别是会议提出的“六条措施”,进一步发出了明确的信号,表明中央清醒地认识到房地产业目前存在的问题,以及高度重视群众的呼声、抑制房价过快上涨的决心。
当前,贯彻中央精神,首先是认识上要到位。各地特别是城市政府要树立正确的政绩观,切实坚持以人为本,把解决老百姓的安居问题作为维护群众利益的一件大事抓紧抓好。要把调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨,纳入工作议事日程,促进房地产市场健康发展。不能简单地把住房问题全部推向市场,对于中低收入者来说,保障他们的居住要求,政府责无旁贷。要合理引导住房消费需求和消费模式,控制城市房屋拆迁规模和进度,减缓被动性住房需求的过快增长。
同时,要进一步加强对房地产业的引导和调控。坚持突出重点,分类指导,区别对待。进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行住房开发、销售有关政策,完善住房转让环节税收政策,有区别地适度调整信贷政策,引导和调节住房需求。要科学确定房地产开发土地供应规模,加强土地使用监管,制止囤积土地行为。进一步打击恶性炒房的投机行为,完善房地产业各项制度和法规,严格执法,强化房地产投资的资产审计,促进房地产市场的健康发展。
我国的经济适用房政策和廉租房政策
经济适用房,是指政府提供政策优惠,限定建设标准、供应对象和销售价格,具有保障性质的政策性商品住房。经济适用房建设用地实行行政划拨方式供应;建设和经营中的行政事业性收费减半征收;小区外基础设施建设费用由政府负担;价格实行政府指导价。
廉租房政策是一项专门针对最低收入家庭的住房保障制度。目前,我国廉租房制度的保障方式,实行以住房租赁补贴为主,实物配租、租金核减为辅的方式。申请廉租房的家庭条件主要有5项:家庭人均收入符合当地确定的收入标准;家庭人均现住房面积符合当地廉租住房政策确定的面积标准;家庭成员中至少有1人为当地非农业常住户口;家庭成员之间有法定的赡养、扶养或者抚养关系以及符合当地廉租住房政策规定的其他标准。
抑制房价,满足广大群众的住房需求,关键是要切实调整住房供应结构。目前,要重点发展中低价位、中小套型普通商品房、经济适用房和廉租房。要根据各地的实际,制定和实施住房建设规划,对新建住房结构提出具体比例要求。比如,2006年北京市确定,在土地供应政策导向上,将向普通商品房倾斜,制定限价位商品房政策,并保证经济适用房用地的供应,确保竣工200万平方米经济适用房的用地供应。
要针对房地产市场存在的突出问题,加大整顿力度。加强房地产开发建设全过程的监管,切实制止擅自变更项目现象的发生,严厉打击各种违规交易、囤积房源和哄抬房价的行为。前不久,北京市有关部门对目前北京楼市上53种可能存在的违规行为进行了公示,并提出对囤房者施以至少1个月内不能卖房的惩罚等相应的措施。
新加坡的政府组屋工程
在新加坡,解决中低收入居民的住房问题,是政府的一项重要职责。20世纪60年代,新加坡开始实行“居者有其屋”计划,成立建屋发展局,着手兴建“政府组屋”。“组屋”以高层住宅为主,大部分是10至20层的建筑群,分塔式和板式两种。每个组屋区都有完善的设施,公共交通便利。“组屋”由政府营建和管理,并以津贴价格出售或出租给中低收入阶层。购组屋一般须一次缴足相当于售价20%的款额,余下部分由建屋局以低息贷款方式垫付,住户可用公积金在5年、10年甚至25年内还清。实在无力购买的,允许租用组屋。这保证了大多数中低收入家庭能够得到廉价的组屋。目前,新加坡有87%的人居住在组屋里,基本实现了人人有房住。
同时,还要完善房地产统计和信息披露制度,增强房地产市场信息透明度,全面、及时、准确地发布市场供求信息,坚持正确的舆论导向。长期以来,房地产业信息不透明是一个很大的问题,不仅购房者易受误导,还会影响、妨碍政府作出理性的评估。比如,住房空置率问题就曾引起各种争论,政府部门、专家学者与开发商各执一词,莫衷一是,导致购房者无所适从。对此,建设部最近下发紧急通知,要求北京、上海、天津等40个城市,提供商品房供应和空置情况有关数据,以便准确判断当前房地产市场形势。建设部还公布了这些城市对外发布房地产市场信息的网址,强调目前各地不存在房源不足问题,提醒购房者不要听信虚假信息而盲目跟风。
住房是百姓安身立命之所。抑制房价过快上涨,解决好群众买房难、买房贵的问题,涉及政府和社会各个方面。只要坚持以政府为主导,把各方面的力量协调起来,一步步地努力,那么在全面建设小康社会的过程中,广大群众不仅能实现“居者有其屋”的基本要求,还能实现“居者优其屋”的愿望!
深度阅读
●《国务院办公厅转发建设部等部门〈关于做好稳定住房价格工作的意见〉的通知》,《人民日报》2005年5月12日。
●《温家宝主持召开国务院常务会议研究促进房地产业健康发展措施审议并原则通过〈中华人民共和国测绘成果管理条例(修订草案)〉》,《人民日报》2006年5月17日。
●《国务院办公厅转发建设部等九部门〈关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见〉》,《人民日报》2006年5月30日。
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