记者:“十一”黄金周,许多城里人将到农村去休假,体会自然的惬意和清新,有的人甚至还萌生了要买农家小院的想法,仿佛在农村买宅置地已成为城里人的新时尚,请问你怎样看这个问题?刘维新:城里人希望回归自然和农村,这无可厚非,特别是在城市日益拥挤、空气日益污浊、环境日益污染的情况下,郊外农村无疑成为城市人心中的净土,这也难怪城郊的农家乐、度假村红红火火。但我认为短时间的去郊外居住和长期买宅置地还不一样,这其中有许多风险和政策限制需要慎重考虑。
首先,从实用性上看,只图一时心血来潮就去购买农家小院,虽然农家小院价格比城里的住房便宜,从几万元到几十万元不等,但如果用途少,又不能经常去光顾,就无形中有了一个闲置资产,再加上小院还需要维护、屋内设施还要安全,无形中增加了一些心理负担。如果家中有老人,退休后喜欢住农家小院,在经济条件允许的情况下,可以考虑购买,但一方面老人的就医和安全问题要引起注意,另一方面,这种房子无产权,也是个问题。
记者:对于农家小院的产权和土地归属问题的有关政策是怎样规定的?
刘维新:我国《土地管理法》及《房地产管理法》明文规定,集体土地使用权是不能自行出让的,只有土地征为国有,土地使用者交纳了土地出让金,土地使用权才可转让。不管农家小院是建于耕地还是宅基地上,其土地都是集体所有,土地性质没有转为国有,因此双方签订的房屋买卖合同是违法的,没有法律效力。有的农家小院在出售时说有70年的使用权,还保证有乡镇的产权证,这些都是不可信的,在法律上也是站不住脚的。特别是在拆迁赔偿或买卖双方发生了纠纷时,城里买主的胜诉几率都不大。所以,城里人在购买农家小院时,不能只考虑到居住环境和房屋价格,还必须知道买卖行为中隐藏着很大的风险。值得一提的是,随着国家对土地利用政策的完善,要增加土地利用成本,有可能通过开征物业税,加大土地保有税,这样房主又要额外承担一笔费用了。
记者:那么,城里人购买农家小院的做法不值得提倡?
刘维新:我个人认为,不值得提倡,于国于己都无益,只是个人或乡镇政府获取经济利益的短视行为。我国是一个人多地少的国家,人地矛盾十分突出。我国的土地资源十分珍贵,农村的土地也不是无限的,而土地又是一种公共资源,必须从全局出发,保障国家的粮食安全和经济的可持续发展。2000年我国耕地面积为19.24亿亩,2005年减为18.31亿亩,年均减少1848万亩,目前全国人均耕地仅1.4亩,只有世界人均量的37.3%,正在一步步逼近安全的底线。我国要走高效、集约化的土地利用模式,而不能像美国等发达国家那样提倡别墅和低密度住宅。在城里不住别墅,到农村去住小院，其实变相提高了用地范围和标准，如果城里人越来越多地去农村购房，那么我们农村的土地就更不堪重负了。
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