休闲农业是一种新型现代农业发展模式。目前有农民直接参与自我经营和农民通过出租土地间接参与的两种模式。第二种模式中以高科技农庄、农业示范园区、休闲农庄为代表并得到了长足发展，有力地促进了农村产业结构的变化与产业素质的提升。但是，有一个问题值得我们高度关注，即在传统农业向休闲农业发展过程中，土地
发展休闲农业可有效提升土地资源价值
首先值得肯定的是，发展休闲农业十分有利于土地资源的高效、集约利用。土地资源是农业资源的核心，是农业生产最基本的生产资料，土地资源的稀缺性要求必须十分重视其保护和高效利用。《基本农田保护条例》和《中华人民共和国土地管理法》中一致强调要保护好土地资源，改良土壤，提高地力，防止土地荒漠化、盐渍化、水土流失和污染土地，避免不合理耕作及非农业占地等。目前，我国休闲农业发展最快的地区在经济发达的东部沿海，这里优良土地资源较为集中、农村人均土地占有量少、乡镇企业发达、城市化速度快，土地资源保护与高效利用的任务艰巨。仅从耕地的利用率分析，复种指数低，抛荒现象明显，耕地这一宝贵的资源得不到合理利用，造成极大浪费。高科技农业园区、农业示范园区、休闲农庄等能实现土地的集约化、规模化经营，并通过公司化管理、市场化运作，使得在追求公司最大利益的同时，土地资源得到珍惜与科学利用，实现了价值最大化。在这些公司中，能利用其人才优势对土地进行合理的投入，包括耕地改良、高科技育种、田间管理等以取得最大的效益；能对农产品市场进行科学分析与预测，选择合适的种植品种，降低农业生产中的风险；能通过发展休闲农业，减少农产品的销售环节，实现农产品就地购买与消费，提高农产品的附加值，增加农业收入。
发展休闲农业，促使土地资源价值转化
目前相当一部分高科技农业园区、农业示范园区、休闲农庄等的开发建设投资有工商资本介入，需要从农民手中租用土地，因此，土地的租金问题成为处理好农民利益、农村集体利益以及企业利益的关键。以对浙江省的调查为例，目前很多农民之所以愿意将土地以较低的价格租给企业，是以近年来单位土地的平均年收益为出租价格依据的。这主要受两个因素的影响：一是受市场供求关系的影响，农产品与农资产品价值波动较大，往往造成农业生产增产不增收，农业生产风险增大；二是城市建设与乡镇企业为农民提供了多种获取利益的渠道，出租土地可以解放劳动力。但是，出租土地的农民一旦发现租赁出去的土地收益发生巨大变化时，就会产生心理失衡，导致与用地企业的新的利益矛盾。
因此，从传统农业向休闲农业转变过程中，应当充分认识土地的价值演变，这对于化解矛盾起着十分重要的作用。第一，土地资源价值趋向多样化。与传统农业相比，休闲农业中的农用地价值不仅体现在农产品实物产品的价格上，更重要的是体现在观赏价值、环境价值、休闲价值以及农产品的附加值上，土地资源的价值趋向多样化，土地使用者的收益来源也由单一转向多元。第二，区位条件对土地价值的影响力增强。休闲活动产生的是人流而不是物流，因此土地的区位条件直接影响着对旅游者的吸引力，距城市或客源地越近，土地的价值就越高。第三，实现价值过程中出现新的风险。作为旅游吸引物的高科技农业园区、农业示范园区以及休闲农庄，除了要承受来自传统农业生产的风险，还要承担来自旅游产业的风险。作为休闲旅游区，必定要增加旅游营销、旅游服务基础设施投入，经营成本提高。但由于旅游产业的波动性，旅游市场竞争的残酷性，要实现土地资源的旅游价值也需要承担相当的风险。
土地资源价值转化过程中应注意的问题
关注土地资源价值的提升与转化，目的是充分肯定休闲农业对现代农业发展的积极作用，使各方利益获得充分、合理体现。为此，应注意以下问题。
第一，尽快建设农用地市场。发展休闲农业需要对土地资源进行重新配置，必然出现土地资源的出租等现象。在这一过程中，如何保护广大农民的权益，使农民真正成为发展休闲农业的受益者，建立健全农用地市场是关键。但是，农用地价格评估是一个十分复杂的问题，由于土地生产力、生产成本、利用方式因地因时因人而异，导致土地纯收益的差异，也决定了土地价格的千差万别。因此，必须在对农用地分等定级的基础上结合市场需求以及土地资源的价值变化，做出全面合理判断。
第二，实行土地抵押入股。将土地进行价值评估入股，以股份的形式获取利益分配。这种模式能更好地将农民利益与企业利益联结在一起，共同承担风险，共同分享利益，充分调动农民的积极性，真正实现土地与市场的联结。
第三，确定合理的使用期限。当小规模、分散的土地生产方式向大规模、集约化的土地生产方式转化时，前期投入成本会有所增加；同时，发展休闲农业还需要进行服务设施、产品营销的投入，企业的投资回收期会延长。因此，从企业利益和土地的长效利用考虑，应该让企业获得一个较长的土地使用期。
总之，认识土地价值，利用市场机制，才能使土地资源得到优化配置，才能确保广大农民和相关利益群体的切身利益，才能实现休闲农业的可持续发展。（作者单位：浙江工商大学旅游学院）
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