在房价日益高涨的背景下,北京等城市的周边地区逐步兴起了“小产权房”。以北京为例,其“小产权房”主要集中在通州、顺义、怀柔、密云等郊区,房价多在每平方米2500元至4000元之间,仅为北京城区四环内商品房价格的1/4左右。这些“小产权房”建设在农村集体土地上,其“房产证”由乡镇政府自制颁发。由于不存在土地出让
按照我国现行法律规定,农村土地一般归村集体所有,如果要在农村集体所有的土地上进行商品房开发建设并出售,必须先经国家征收,转为国有土地,再出让给开发商,开发商向国家交纳土地出让金等税费,最后建房后出售给购房人。“小产权房”是在没有将农村集体所有土地转为国有的情况下进行商品房开发建设,因此它不能获得国家建设部门颁发的房屋所有权证,当然也不应上市交易。所以它实际上不是什么“小产权”,而是地地道道的无产权。
但是,尽管政府有关部门和专家都曾提醒:“小产权房”存在多重风险,不受法律保护。有些城市甚至已经发出了措辞严厉的禁建禁售令,但“小产权房”的销售仍然变相进行,且相当火暴。
明知不合法、有风险,为什么“小产权房”仍然销售火暴?原因在于,有销售者心存侥幸,觉得虽然我违法销售,但政府最终还是有可能承认我的合法性,毕竟已经有很多群众已经购买,如果严格追究,损失最大的肯定是购房者。购房者也同样心存侥幸,认为随着购买“小产权房”的人越来越多,政府可能会着眼于社会稳定而将其合法化,毕竟不能把那么多人从“小产权房”中赶出去。最近甚至有人呼吁政府考虑“公众利益”,准许“小产权房”合法化。他们认为,目前城区房价节节攀升,我国物权法并没有完全排斥“小产权房”。在这种情况下,如果把“小产权房”合法化,允许在农村集体所有的土地上进行房地产开发,不仅满足了购房者愿望,也为售房村镇的新农村建设开辟了资金来源。
但是,按照上述思路解决“小产权房”问题,势必面对一个重大现实难题――迄今为止,我国农村宅基地登记制度极不完善。在宅基地登记制度尚不完备的前提下,各级政府首先要做的是对城镇周边的农村宅基地进行准确、全面的登记和规划,对其一增一减做到一清二楚,而不是草率地考虑上述所谓“公众利益”,开放农村宅基地市场。因为,那样做谁能保证人们不会在巨大利益诱惑下,变相地将农用耕地以宅基地名义出售?
历史经验告诉我们,保护耕地其实是天大的难事。过去我们曾一次次设定过耕地总量红线,却又一次次地失守红线。以1996年为基期的第二轮全国土地利用总体规划曾确定,2000年的耕地保有量为19.4亿亩,2010年的耕地保有量要控制在19.2亿亩。结果,刚到2000年,全国耕地保有量就减少到19.2365亿亩。在“十五”开局之年,国家又把2010年要保19.2亿亩耕地的目标“提前”到2005年。结果到2005年,全国耕地只剩下18.31亿亩。据调查,到2006年10月31日,中国的耕地面积为18.27亿亩,比上一年又少了400万亩。专家指出,正是以“开发区热”、“房地产热”和部分行业产能过剩为特征的经济过热和失衡倾向,造成了耕地的大量流失。
在“小产权房”问题上,坚持实事求是,具有历史预见性,维护群众利益和社会稳定,都是我们应有的态度和原则。但决不能不首先辨清什么是真正的公众利益――相对于销售者的利益、购房者的利益,保护人民群众及其子孙后代赖以吃饭的耕地才是最大的公众利益。在这个问题上倘有误判,极易“丢西瓜捡芝麻”,等不良后果出现时怕是要追悔莫及了。
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