北京、深圳、上海等大城市几万元一平方米、数以百万、千万元一套的商品住房有三分之一以上被外地有支付能力者买走,越来越奢华新潮的楼盘与似乎越来越“离谱”的天价房并没有降低火爆的市场热情……
如何看待目前国内许多城市普遍存在的商品住房人财两旺现象?我国住房政策的目标是什么?清华大学房地产研究所
刘洪玉在回顾我国20多年来实行住房市场化改革的历程后说,城市商品住房既是一种价值量大、使用寿命长的生活消费品,又是一种购买者可以私人拥有或用来交易的重要资产,因此具有社会和经济的双重属性。片面强调其社会属性或经济属性,都不利于社会经济的协调发展。从社会角度,即从城市当地中等收入居民对新建商品住房的支付能力来衡量,大部分城市的房价偏高。但从经济的角度,即城市经济基本面和城市发展质量来评价,则大部分城市的房价仍然处于基本合理的范围,或者说仍然是物有所值,甚至物超所值。那么,如何看待这种矛盾现象?
刘洪玉认为,住房消费是分层次的,住房消费的层次通常需要随着家庭收入的提高,经历一个先租后买、先小后大、先旧后新的梯级发展过程。政府公共住房政策的目标,首先是通过廉租房政策满足居民有房住的需求,然后是通过经济适用房政策,帮助首次购房家庭获得满足其基本居住需要的住房。如果将住房政策目标定为让所有居民家庭都能买得起新建商品住房,这将是永远不可能实现的。
刘洪玉进一步分析说,我国近年来新建商品住房市场的一个显著特点,就是许多城市的住房市场已不再完全是本地居民的市场,外地人员购买占有重要的比例,且外地人购买住房的价格普遍高于本地人。为什么外地人购买占有重要比重?这反映了在经济发展和城市化大背景下,我国人口和劳动力向大城市、中心城市流动的一个新趋势。从国外城市发展的经验来看,防止人口无序流动是导致城市蔓延、保持城市竞争力的一个重要策略选择,政府就是要让住房价格成为人口流动的一个重要门槛。但在选择房价作为城市门槛的同时,政府必须建立起完善的、多层次和多渠道的公共住房供应体系,为当地低收入家庭提供住房保障(廉租房),为中低收入家庭提供必要的住房扶助(经济适用房),使他们获得与当地社会经济发展水平相适应的住房服务。
刘洪玉指出,新建商品住房以预售为主是我国住房市场的另一个显著特点。在部分城市,100%的新建住房都是通过预售形式销售的。这并不是预售制度使然,而是反映了市场上供给相对不足的现状。在这种市场环境下,市场本身并不具备匹配住房供求的能力,为了最大限度地满足更多家庭的住房需求,政府对住房供应结构进行适当的干预实属必然,也容易产生预期的效果。但对于新建商品住房市场价格的干预就要复杂得多,如果仅从调整市场内部关系与行为着眼,往往会治标不治本,调控效果难以达到预期目标。
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