廉租房作用突出却供给不足
今年全国“两会”期间，政府工作报告特别强调：要建立健全廉租房制度。人们关心：2007年会成为廉租房的拐点吗？
近年，房价高涨。2005年70个大中城市房价上涨7.6%，2006年上涨6.2%。2007年一季度，全国70个大中城市房价上涨5.6％，二季度
有学者研究指出，住房改革以来，住房供应加速市场化，政府提供的保障住房十分有限。其中，廉租房供给严重不足。面对高房价，城市低收入家庭面临住房压力。
北京师范大学房地产研究中心副主任王宏新认为，解决住房及房地产问题的症结，在于将住房问题与房地产市场分开。“房地产业健康发展，是一个经济问题，属于经济政策范畴，政府的产业政策是运用宏观调控和市场手段，确保市场秩序，防止房价上涨过快以及房地产泡沫；而住房问题是社会保障问题，属于社会政策范畴，政府应通过大力发展廉租房和经济适用房解决。”王宏新说。
为解决城市低收入家庭住房难题，我国早在1998年就提出了建立廉租房的社会保障体系构想。1999年，建设部出台《城镇廉租房管理办法》，提出由政府实施住房社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供租金相对低廉的普通住房。2004年3月，我国在《城镇廉租房管理办法》的基础上修改并正式颁布实施了《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》。目前，包括上海、北京、广州等在内的多个城市的廉租房制度试点工作正在进行，出台了适合各地情况的廉租房管理试行办法。
廉租房，这种政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供的社会保障性质住房，随即被视为城市低收入家庭实现“居者有其屋”的“桥梁”。
但是，由于种种原因，廉租房在我国房地产市场体系中的进展仍然较为缓慢。数据显示，到2006年底还有145个城市没有建立廉租房制度，2006年全国开工建设和收购的廉租住房只有5.3万套，建筑面积293.68万平方米，仅完成计划的三分之一。
专家指出，廉租房对解决住房问题有突出作用，这已经在一些发达国家和地区得到了验证。政府提供住房保障，不仅能够解决低收入家庭住房问题，它还会产生一个重要的作用――制衡房价。有研究表明，廉租房供给和房价成反向关系，廉租房供给每增加5%，就会使房价下降3%―4%。建立健全廉租房制度，意义不言而明。
土地瓶颈和地方政府不积极
有评论指出，在房价高涨的今天，同样一块土地，在地方政府手里，到底是盖廉租房，还是开发商品房？所带来的GDP和财政收入肯定不是一个数量级。如何在经济利益和社会公平中作出选择，成为摆在地方政府面前的一个现实问题。
有专家在论述该问题时直指核心：政府转让土地获取高收益，土地高价格带来高房价，开发商与政府构成一个外循环；而房价上升导致更多的人买不起房，政府又要抑制房价；同时还要无偿划地建设廉租房增加开支，形成一个内循环。两种循环的结果造成一些地方在廉租房建设上缺乏主动性。同时，一些地方出于自身利益，依赖房地产业对GDP的拉动，不重视廉租房建设，使廉租房政策“悬空”。
对此，山东经济学院客座教授赵小广撰文指出，国家要按照各地区城镇人口的一定比例，考虑当地人均收入和住房需求等因素，下达廉租房建设指标，并逐级落实。下达廉租房指标要注意两个问题：一是要采取“零基法”，即不能参照上年末基数下达指标。因为去年末很多地方廉租房建设是空白，如果一个城市仅仅以消灭了空白，以盖上几套、几十套经济适用房或廉租房作为标准，起点实在太低，对平抑房价来说无异于杯水车薪。因此，必须参照城镇人口的一定比例、人均收入和住房需求等因素下达指标。二是必须和官员政绩挂钩。不纳入政绩考核体系，地方政府就没有动力和压力。
廉租房建设面临资金难题
去年9月，建设部等三部门明确规定：“廉租房资金实行专户管理，专款专用，各地土地出让净收益的5%必须用来建设廉租房。”但业内专家指出，目前部分地区没有稳定的廉租住房资金来源渠道。部分城市财政预算安排资金不足，使廉租房建设面临资金不到位的难题。
王宏新说，目前，我国的廉租房制度一直采用财政预算为主、住房公积金增值收益相结合的资金筹措机制。同时，各级地方政府也会根据各自的财政能力，利用土地出让净收益资金、社会保障和社会捐赠等。其中，土地出让净收益是去年才开始投入的，但这些仍不能满足廉租房制度全面建立的需要。
截至去年底，全国已有121个地级以上城市明确了土地出让净收益用于廉租房制度建设的比例，但还有166个地级以上城市没有明确，绝大多数城市还没有将土地出让净收益实际用于廉租房制度建设。
经测算，要解决目前近1000万户的住房困难，“十一五”期间每年需要资金近500亿元。来自建设部的数据显示，1998年以来，全国累计用于廉租房建设的资金仅为70.8亿元，缺口非常大。
就此，全国工商联住宅产业商会会长聂梅生建议，可以建立一个廉租资金平台。比如，建立基金这种直接融资的办法，把社会上的资金向廉租房方面集中。或者，专门建立一个房地产的协调资金，收拢闲散资金。国外在此已有经验可借鉴，如美国的RE-ITS（廉租房信托基金）。
王宏新的建议是：资本多样。他说：“目前，廉租房建设模式单纯依靠公共财政，这也是由我国的社会保障模式所决定的。这种现状是可改变的，政府应该考虑吸引一些非赢利组织的参与。”
补钱能完全代替补房吗
“在当前的市场经济体制国家，廉租房的保障方式各有不同。就整体而言，基本形成了三种模式。”复旦大学房地产研究中心副主任华伟介绍说，第一种模式是以英国和新加坡为代表的政府直接建造公房的供应方式，即由政府设立专门机构，提供运营资金并负责建设和管理；第二种模式是以法国、德国、日本等国为代表的政府金融支持非营利机构建房的间接参与方法，即通过提供政府优惠贷款和实行贷款利息补贴的办法，支持非营利机构建设低租金、低成本住房；第三种模式是以美国为代表的对买房者减税和租房者进行发放房租补贴的支持方式。
“但是，几乎所有发达国家和包括中国在内的很多发展中国家，都不同程度地发放住房补贴，以帮助住房支付能力有限的低收入家庭能在住房市场上租到合适的住房。”华伟进一步指出，这种方式也是目前我国廉租住房的主要保障方式之一。
华伟接着解释，我国的廉租住房保障方式以发放租赁住房补贴为主，以实物配租、租金核减为辅。其中，租赁住房补贴，是指政府先向符合条件的申请对象发放补贴，再由其到市场上去租赁住房；实物配租，是指政府直接提供住房，并按照廉租房租金标准收取租金；租金核减，则是指产权单位按照规定，采取在一定时期内对现已承租公有住房的城镇最低收入家庭给予租金减免的办法。
在学界，很多专家赞成和主张采用货币补助的方式，因为货币补贴是一种改善中低收入者住房的灵活办法。但是，我国信用体制目前并不完善，也没有建立对家庭月收入的登记和普查网络。由此，也有学者担心，贴息贴租难免存在漏洞和问题。
而目前，我国一些地方政府建设廉租房不积极，而是用补钱方式完全代替补房的做法，更是加剧了这种担忧。
对此，有专家认为，当下许多地方对于廉租房制度的变通做法，即以租房补贴代替廉租房建设从长期看未必有利。房租补贴虽然不需要巨额一次性投资，短期成本相对低得多，但由于需要持续投入，它的长期成本会比廉租房高得多。大面积、长期推行租房补贴实质上是把本届政府廉租房建设的任务往后届政府推，而随着物价的走高，廉租房建设越拖后，其所需的代价也就越高。由此，廉租房制度将被架空，空有制度而没有房子或者数量太少。廉租房建设将更加滞后。
专家指出，“居者有其屋”是中国人的传统心理。相对于“租房”，中国的家庭更渴望拥有自己的“住房”。
让低收入家庭离住房梦更近
近日，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》发布。意见要求，以城市低收入家庭为对象，进一步建立健全城市廉租住房制度――
扩大廉租住房制度保障范围，由城市最低收入住房困难家庭扩大到低收入住房困难家庭；增加廉租住房房源，通过政府新建、收购、改建及社会捐赠等方式多渠道筹集房源；将廉租住房保障资金纳入年度财政预算，提高土地出让净收益和公积金净收益用于廉租住房保障资金的比例，中央财政对中西部地区给予专项支持；对廉租住房建设用地实行行政划拨，在土地供应计划中优先安排；规范住房供应管理，完善申请、审核、公示和退出制度。
王宏新认为，把解决城市低收入家庭住房困难作为政府公共服务的一项重要职责，是《意见》出台的重要背景。正如《意见》中提到的，20多年来，我国住房制度改革不断深化，城市住宅建设持续快速发展，城市居民住房水平在总体上有了较大改善。但与此同时，低收入家庭住房困难问题却一直没有得到有效解决。政府将这一民生问题上升到公共服务职能，是政府职能上的一种矫正。从这个意义上讲，《意见》更是一项将会长期执行的住房保障政策。
《意见》公布后，恰逢国家发改委、统计局公布2季度全国70个大中城市房价指数。据此，有人问，目前房价和地价加速上涨，该《意见》出台对房价能否起到调控作用。
王宏新认为，《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》透露出了明显的调控房市意图。该《意见》在产权上明确规定购房人对经济适用房只拥有有限产权，政府享有回购权；在住房面积上廉租房单套不超过50平方米；在用地供应总量上规定廉租房、经济适用房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地的年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%，等等。总结这些政策措施，既是在调控供给，同时也在调控需求。具体地说，一方面，继续保证供应量的增加；另一方面，则是试图通过回购、限户型面积等限定需求来实现供应在内涵上的相对增长。王宏新说，从长期来看，由于廉租房的增加将会大大减少租赁市场上的需求，因而其对房市的整体需求影响是很显著的，即房市需求总量会因廉租房的增加而相应下降，对房价上涨有明显的抑制作用。
