近日，建设部通报了河南省洛阳兆通物业管理有限公司违规实施物业管理案，该公司不仅未与业主委员会签订服务合同，还对欠交水、电费的业主实施断水、断电，并与业主多次发生暴力冲突。
其实，洛阳兆通物业管理的问题并非个案，业主与物业的紧张关系屡见不鲜，各种矛盾与摩擦频频相见，消费者对物业管理的投
从物业管理到物业服务
有小区大多就有物业，现在我国的物业管理企业总数超过3万家，从业人员大概有300多万。此次新修订的《物业管理条例》中最大亮点是将物业管理企业的称谓改为了物业服务企业。
从物业管理到物业服务，一词之差，将使物业管理理念和物业管理方式发生相应的变化，体现业主是小区真正的主人。中国物业管理协会的人士表示，做这样的调整主要是突出物业管理的第一要义是服务。在《物业管理条例》中规定得很明确，物业管理企业是接受业主委托，为业主做服务的。现在由于部分企业摆不正自己的位置，使有些业主感觉到物业管理企业不是在做服务，而是在做管理。经过修订的条例突出物业管理的服务意识，也使业主和物业服务企业双方关系的定位更加准确，更好地规范了物业管理活动。
比如有些物业管理企业还有些违规行为，服务意识比较差，少服务多收费或者乱收费的现象还存在。还有的物业管理企业利用共用部位进行经营谋取自身利益。新的《物业管理条例》规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
业主自治管理将扩大
现在一些小区虽然有业主大会和业主委员会，但业主的自律机制没有建立起来，业主的公共意识也比较缺乏，没有按照法律的规定履行职责，名存实亡,有时候甚至出现滥用权力损害业主的共同利益。
新的《物业管理条例》将“业主公约”修改为“管理规约”，将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”。意味着更强调业主自治管理。
在一些小区的重大事项上更加尊重民意，尊重业主。新的《物业管理条例》规定，七种事项可由业主共同决定：制定和修改业主大会议事规则；制定和修改管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业；筹集和使用专项维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；有关共有和共同管理权利的其他重大事项。比如选聘和解聘物业服务企业，只是半数以上业主同意就行，而且这部分业主购买的面积还得超过建筑物总面积的半数。
业主权利也有规范
新条例在强化小区业主委员会权利的同时，也加强了对业主的约束。使业委会的职责更明确，工作的可操作性增强了，有哪些事该做，哪些不该做。比如，以往一旦具体决定通过业委会或者业主大会，业主就没有权利改变，可当业委会作出的决定不合理时，业主该怎么办？修改后的条文，赋予了被侵害权益业主获得司法救济的权利。业主可以以个人名义对业委会的决定进行起诉，只要有不合理的地方，都有权提出申请，将其取消。这样做，更有利于保护个人权益。
再比如，新修订的条例对“筹集和使用专项维修资金”和“改建、重建建筑物及其附属设施”这两项事项作决定时，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主，且占总人数2/3以上的业主同意，业主在业主大会上的投票权是“面积”加上“人数”，规定得更加严格。修订后的《物业管理条例》提出，物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。《条例》还规定，业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。
同时，修改条文中，增加“街道办事处、乡镇人民政府”为成立业主大会、选举产生业主委员会的指导部门。增加了街道办事处、乡镇人民政府的职能，突出了基层管理，对业主、物业公司的指导更直接，实际操作性更强。
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