克罗地亚地处巴尔干半岛西北部,目前总人口约440万,2000年以来,克罗地亚经济发展很快,每年的人均国民生产总值增长率在4%至5%左右。与此同时,克房地产市场也有很大发展,首都萨格勒布市的房价也是节节攀升。根据克国家统计局的数据,从1998年到2005年,首都的一般公寓房和别墅房价格都有了一倍至两倍的增幅。
但
克房价目前下跌的原因主要来源于供给和需求两个方面。
首先,由于连年来经济发展速度较快,人民收入增加,很多剩余资金需要投资渠道。由于克罗地亚金融投资渠道较少,证券市场较欧美相比欠发达,所以很多人有了余钱就投资房地产市场,自己建房然后出售。仅以2007年为例,克罗地亚全国大约建成25000套住宅,而2008年预计还将建成约30000套。
市场供给不断增加,但是需求却没有这么大。2007年,克的房屋需求大约在50000套左右。但是,这些需要买房的人中只有30%是急需解决的自住需求,其余的都是增大居住面积的改善性换房需求,或者是外国人到克罗地亚之后的临时性住房需求。10年前由于战争无家可归的人大多数都已经通过政府帮助和自主购房解决了住房问题。而克罗地亚人口出生率低,年轻人不多,现在达到婚育年龄的人也不多。而且90年代以来建造的房屋以自主产权的别墅居多,很多年轻人结婚以后还和父母住在一起,也在一定程度上减少了单独购房的需求。
另一方面,前几年,由于房地产市场火爆,很多人使用贷款购房,然后出租或者出售,银行看到这一市场,不断提高房贷利率,以获取更多利润。目前,银行的购房贷款年利率已经达到了11%至13%左右。由于绝大多数人购房都需要使用贷款,如此高的利率使得购房后出租已经无利可图,也打消了一部分人投资房产的念头。而一部分准备换房的人由于购新房后还月供压力太大,也延缓了购房计划。所以说,高贷款利率也在一定程度上降低了市场需求。
另外,克罗地亚统计局每月都公布市场的真实情况,对于每个地区的各种房型的均价和销售情况都予以公布。购房者在了解到市场的具体情况后,也能做出符合自己实际情况的决策。实际结果就是很大一部分人取消了目前的购房打算。
这样一来,市场供给大大多于市场真正的需求,价格便无法继续升高。克罗地亚一位经济学家表示,目前房地产市场出现的现象并不奇怪。虽然克罗地亚经济近年一直稳健发展,速度高于欧盟平均水平,货币对于欧元小幅升值,但是,由于市场上供给和需求的平衡性失调,价格杠杆便会反过来影响价格。
当然,房价的下跌也有例外。面积在80平方米以下的小户型,现在仍然受到追捧。由于那些第一次购房的年轻人经济能力不强,而刚工作或者刚结婚的夫妇对于面积要求不是太高,所以他们一方面能付得起小户型的首付,另一方面小户型也能满足他们的基本要求。相反,别墅房由于总价高昂,很少有人付得起全价,而贷款在价格不稳的现在更是不划算,所以购买者越来越少,而别墅的价格就一直在下跌。
为了把房子卖出去,卖方现在都绞尽脑汁,一些公司甚至打出了“买房送车”的广告。但是这些措施究竟能否挽回房地产市场的颓势,人们拭目以待。(本报萨格勒布1月15日电)
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