“现在楼盘销量增长下降,市场观望气氛浓厚,房地产市场太复杂和太敏感,看不明白,也说不清楚。”不少持币待购的消费者抱怨道。不仅消费者读不懂这楼市迷雾,就连身在其中的相关专家和官员也难有定论,只能言谨慎微或三缄其口。也正是因这重重迷雾,事关千家万户的楼市论战就更热闹了,各方利益代表粉墨登场:有学者破天荒
价格:涨与跌的转折
当去年人们刚开始争论房价是不是“拐”了时,其实居高不下的房地产价格就已开始松动。只是看不清这种“松动”是短暂的起伏,还是持续的跌势;是少数城市的领跌,还是大多数城市的普跌。
如今,房地产价格究竟是涨了还是跌了,也并不是一件特别明确的事情。因为不同区域和地段的价格是难以对比的,不同部门的统计和调查也是有差别的。为此,中国房地产协会副会长顾云昌反复强调,不同的人从不同的角度和不同的利益关系出发,看待房地产的价格也是不一样。
国家统计局数据表明,7月份的商品住宅同比上涨7.9%,环比(一个月和上一个月比)涨0.1%。统计上说房价的同比、环比都在涨,可老百姓是说降。这种降,也可能是指现在的交易量出现下降,因为去年市场太热、卖得太多。再如,7月份,北京房价的涨幅同比回落0.2个百分点,这说明北京的房价仍在上涨,只是涨幅是今年以来最低的涨幅。而且,中小城市的价格仍是“涨声一片”。所以房价的涨跌情况不是一概而论的,需要具体分析。
但可以肯定的一个事实是,前几年房地产增速曾高达27%的深圳是首当其冲。这一年来价格已从去年最高价下调了30%―40%。专家认为现在的跌,也只是从疯涨中的理性回归,可以说是“挤泡沫”的过程。从今年的形势看,原来房价疯涨的城市肯定是房价下降快的城市;原来疯涨价格最高的城市,肯定也是房价降幅最大的城市。
涨跌变化，是市场的表现形式。其“后势”如何，还是应由市场需求来决定，由宏观经济发展的基本面来决定。
市场:冷与热的变幻
如果说对房价涨跌还有疑惑和分歧,那么对房地产市场冷热的判断就没有什么异议了。大量数据表明,房地产市场由热变冷,市场观望气氛浓厚,去年被大炒得红红火火的“购房团”,现在已被愤愤不平的“退房团”所代替。
今年以来,尽管房地产1月至7月投资增幅仍超过30%,但楼盘销量增长下降,购房人持币待购的心态没有扭转,市场观望气氛浓厚。原来拥挤的房地产交易大厅,现在也显得冷清。
据北京市房地产交易网最新消息,8月份,京城住宅销售较之去年同期骤降67%,降幅近七成。就是在有着销售旺季之称的“金九银十”临近之时,楼市依然销售低迷。九、十两个月份,也只有79个房地产项目开盘入市,而去年仅九月一个月就有77个新增项目。此外,北京城8月份二手房成交量也跌至近几个月谷底,下降达三成。
国家发改委宏观经济研究院副院长王一鸣分析,中国的房地产市场在连续10年保持上涨态势的情况下,开始改变原有运行轨迹进行调整,这并不值得大惊小怪。房地产市场的这种调整有助于市场的健康成长,符合市场自我修复的规律。当然,楼市走向理性回归的步伐有多快,主要取决于宏观经济的总体走势。当前经济运行依然总体向好,无疑为房地产市场逐步走向理性回归创造了良好的环境。
企业:生与死的考验
房地产的命脉是资金,这直接决定房地产企业的生死存亡。如果企业出现资金链断裂甚至破产倒闭,无力偿还银行贷款,银行不良贷款比例大幅提高又将进一步危及金融稳定。
成交量下降,不能通过销售回笼资金,就对紧绷的开发商资金链构成威胁。数据已经印证了这一点,北京市地税局7月发布的最新数据显示,欠税榜单上200余家企业中，房地产公司占了四分之一,其中欠税超过千万元以上的地产企业就达20余家,最高的欠税达3559万元。
成交量下降,房地产中介企业经营困难,一些中小二手房交易企业要么倒闭,要么改变工作方式,有的已退租店面,而改为网上联络,就连看房也可通过视频看房,削减了经营成本。
全国工商业联合会住宅产业商会会长聂梅生分析,企业资金不足,还和前几年的非理性上涨相关,不少开发商在暴利驱使下争相贷款,高价拿地,巨量资金被积压在土地上。现在的调整,是对过去透支的一个补偿。
聂梅生说,房地产就是个商品,就是一种产品,跟金融挂上钩,具有金融的本性。去年房地产火爆,是由于去年整个流动性过剩,资产价值在提高;按理说,今年房价平稳,交易量该上升了吧,可今年出现滞销,原因就在于预期不好,资产升值的概念不明确。现在中国经济的基本面没有变,如果承认这一点,对中国的经济有信心,对中国的房产更有信心,房地产企业也才能度过这场生死考验。
调控:松与紧的分寸
对于现在房地产市场的低迷和观望情绪,一些业内人士呼吁政府“救市”。对此,专家认为,房地产作为国家重要的支柱产业,它和金融联系在一起,金融风险是最大的经济风险,所以要保持国家的经济安全首先要保持金融安全和房地产安全。“救市”的关键不是治标,而通过调整来治本,保持房地产市场健康发展。
目前,收紧银根和地根，保障性住房建设制度等一系列调控措施已见成效,特别是对土地的调控和第二套住房房贷政策效应明显显现,抑制了投机性和投资性住房需求,房地产市场趋于理性。
为此,央行、银监会日前联合下发《关于金融促进节约集约用地》的通知,要求严格开展建设项目贷款管理和商业性房地产信贷管理,禁止向不符合规划控制要求的项目提供贷款支持,禁止向违法用地项目提供贷款支持。业界人士表示,此通知依然是调控的“紧”政策,是对已有措施的强化,将促进房地产业健康有序发展。
应该看到,市场刚性需求仍然旺盛,只要房价挤压出泡沫,适度调整,用一些“松”政策,扶持首套自住房的贷款,增强市场预期,就能保持中国房地产业的健康可持续发展。
市场之手：是涨还是落…… （漫画：郭红松）
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