物业税：调控的不只是房价

图为海口市国贸附近一个在建小区。近半个月来，受海南国际旅游岛建设上升为国家战略的“利好消息”刺激，海南房地产市场快速

物业税能调房价吗?

近日，一则“物业税空转将在全国推行”的传闻，让物业税再度成为热点话题。最近的北京“两会”上，有政协委员建议，北京商业地产方面已经具备开征物业税的条件，北京有望首先从商用房产开始开征物业税，从而开全国之先河。但实际上，相关部门并未透露物业税开征的时间表，不仅如此，各方对改革出台的适当时机也存有不同意见。

中国社科院财贸所研究员张斌指出，物业税是一种财产税，是对不动产保有环节的征税。出于对高房价的忧虑，目前，舆论和公众寄望于“物业税”的出台可以为楼市“降火”。但张斌指出，调控房价并不是征收物业税最主要的目的，其核心作用是结束财产保有层面的无税状态，实现在收入和财产两个层面上调节收入分配差距。

“物业税还有一个重要作用，是减少地方对土地财政的依赖。”张斌指出。2009年，北京土地出让金收入逾900亿元，几乎占财政收入的一半；在上海、杭州等其他一、二线城市，卖地收入也占到财政收入的很大部分。土地价格被一再推高，导致人们对房价的心理预期也一再升高。而一旦开征物业税，这种局面有望改变。

业内人士介绍，在发达国家，物业税是地方税收的支柱。广义的物业税与财产税等同，多数发达国家财产税收入占国民收入的比重为5%左右，占一国全部税收的比重多在10%以上。但在我国，房地产行业的税收绝大部分集中在开发和交易环节，持有环节的税种只有房产税和城镇土地使用税。这就导致持有环节税负极低，造成部分热点城市新建住房空置率偏高，形成巨大的资源浪费。

因此，“只有对持有环节征收，才能增加持有者的成本，促进房地产的流转，补充有效供应不足，抑制房价的非理性上涨。”中国社科院公共管理与政府政策研究所研究员马光远说。而更重要的是，开征物业税，可以减少地方政府对土地财政的依赖，逼迫地方政府更加注重城市配套与社区服务，稳步提升存量房地产价值，从而持续获得税收。

有专家直言，物业税作为地方税种，其本意是弥补地方公共财政的不足。与其说物业税是对物业持有人的挑战，不如说是对地方政府财政公共性和透明度的挑战。

开征条件具备吗？

在我国，物业税的概念最早进入公众视野是2003年。2003年10月，十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中指出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”从这年5月开始，财政部和国家税务总局在全国多个省市开展房地产模拟评税试点工作。

目前，尽管经过了6年多的模拟空转“演练”，仍有专家对短期内开征物业税信心不足。

“到目前为止，对于物业税征收体系究竟怎么设计，大家还不清晰。”马光远说，正因为如此，导致现在关于物业税的争论都有一个假设的前提，即认为征收物业税是把土地出让金由一次性缴纳改为分70年缴纳。但实际上，这个前提没有得到任何部门的印证。

由此，引出了一系列疑问：在我国现行的房地产政策中，购房人是一次性缴纳70年的土地出让金，如果征收物业税，是不是意味着可以分70年来缴纳土地出让金？对于已经购买的房屋，如果征收物业税，是不是要退回相应的土地出让金？在我国，房屋的性质有商品房、房改房、经济适用房、两限房、央产房、军产房等类型，不同性质的房屋缴纳的土地出让金都不尽相同，如果征收物业税，该怎样区别对待？

在征收物业税呼声不断高涨的同时，这些问题都还没有明确的答案。

“如果土地出让金包含在物业税中，那么土地该怎么流转，怎么从政府手里出让给开发商？”马光远说，如果把土地出让金包含在物业税中，地方政府、既得利益者不答应。如果土地出让金不包含在物业税中，那么这个物业税就在现有购房成本之外增加了负担。看来，开征物业税须解决如何厘清物业税与包括土地出让在内的现有税费之间关系的问题。

此外，关于物业税是针对一套房还是二套房征收的议论，有专家指出，这里面不光有公平问题，还有至今难以解决的技术问题。目前，户籍改革滞后，在人口流动的大背景下，人口信息失真情况严重，全国所有的个人住房情况如何掌控？一个家庭可能在不同城市购房，在类似情况下，所谓二套房、三套房征税如何实现？房屋交易中怎样保证足额纳税？另一方面，税基该如何确定，税率该如何界定？这些都是在操作中绕不过的技术门槛，只要个人房产信息、房地产估值等有一项难以满足条件，就会引起利益纠葛。

对此，中国房地产业协会副会长顾云昌指出，物业税不是在交易税基础上的二次征税，是对于房地产价值链条的普遍调整。所以，开征物业税是大势所趋，只是时间问题。