2010年3月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%,其中新建住宅销售价格同比上涨14.2%,新建商品住宅价格同比上涨15.9%。
增幅之高,已在所有人预料之中。虽然一季度城镇居民人均收入也在增长,但远追不上房价飞涨的脚步。房价已成为不可承受之重。
任何经济学的命题都能从供给与需求双方找到
当前,房价不断上涨,无疑对正常的住房需求形成严重的“挤出效应”,为房地产市场泡沫化甚至引发银行系统性风险埋下隐患。其中,投机性、投资性购房已经成为刺激房价不断攀升的重要推手。在当前,如何控制需求中的投机部分,无疑是关键所在。
近日“更严格”的调控声音频出――4月13日,城乡住房和建设部召开电视电话会议对遏制房价上涨作出具体部署。4月14日,温家宝总理主持召开国务院常务会议再次强调,“坚决遏制住房价格过快上涨。实行更加严格的差别化住房信贷政策,抑制投机性购房。加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策。”
从“更加严格的差别化住房信贷政策”到“制定个人住房消费的税收政策”,充分表明了党中央、国务院调控高房价的决心。而在“更加严格的差别化住房信贷政策”引导下,部分大城市已开始积极行动――目前北京不少银行二套房贷首付已提高至5-6成,上海部分银行也正在逐步提高房贷的审批门槛。与此同时,“加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策”,也体现出党中央、国务院调控力度的进一步加大。一直以来,调控房地产市场最常用的是土地和金融手段。而从税制角度解决中国住房问题无疑更触及房地产问题的根本。而具体分析,个人住房消费的税收政策大体包括交易环节的税收和保有环节的税收。尤其从保有环节进行税制的突破,无疑将对稳定房价起到“釜底抽薪”的效果。
尽管目前涉及个人住房消费的税收政策是什么、怎么操作尚未明确,但国家已提出了一个鲜明的导向,就是要通过税收制度来遏制肆无忌惮的炒作性房价疯长。目前,我国还没有一项不动产保有环节上的税收制度。有关专家也指出,倘若出台保有环节的税收政策,比如“房地产税”,将对调控房价发挥巨大作用,从更深层次看,也有利于推进我国财税体制改革和政府职能转换。
当前,地方政府仍然是“土地财政”,卖地收入仍是地方的重要财源,在高房价之下,这一问题也备受诟病。然而,对于“土地财政”,我们也必须客观地、历史地看待――1994年我国分税制改革后,地方财政收入占全部财政收入的比重下降,而与此同时,地方政府所要承担的事权并没有减少,这直接导致了分税制改革后地方政府事权与财权不一致。地方政府如何寻求新的收入来源――这是一个难题。而在不动产保有环节上合理地形成筹资机制、形成长期稳定的现金流,无疑对地方政府转变职能,减少“短期行为”将起到积极作用。
当然,任何税收政策都是一把“双刃剑”,在限制投机的同时,如何鼓励合理的住房消费,如何更好满足中低收入者的住房需求,是我们必须进一步思考的问题。
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