■以案说法
6月的一天,几十位业主围着前来回访的法官,满面笑容地询问小区物业管理可能碰到的法律问题。这一幕发生在江苏省无锡市春江花园小区。一年前,类似场景发生在无锡市锡山区法院,当时业主们却是一筹莫展。
共有收益引出司法难题
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2007年12月,春江花园小区业主委员会成立。半年后,业委会根据业主大会的决议与物业公司终止合同并要求其移交财产。但业委会查看移交清单后发现,物业公司几年来收取小区共有部分收入达596万元,没有列入移交清单。此后,双方交涉不成,业委会将物业公司告上法庭。
物业公司辩称,共有部分收入已弥补了物业公司的管理成本,不存在可分配利润。部分业主还结欠物业费,应对欠款进行抵消。
办案法官介绍,共有部分收益的归属和分配纠纷比较普遍,涉及小区居民人数多、影响广。再加上法律法规没有明确规定,而开发商与物业公司签订的合同中,对共有部分收入往往没有具体约定,也给案件审理带来了难度。
怎么办?在宪法精神以及民法通则、物权法、合同法等法律指引下,法官们开始思考解决之道。
依法裁判保护业主权益
法院审理认为,在没有授权的情况下,业委会不能凭自己的意志放弃全体业主的重大权利。因此,共有部分物业的收益应当在物业公司和全体业主之间依法分配。
那么,如何界定和分配共有部分收益?判决书指出,共有部分物业管理收益应为共有部分收入与成本支出的差额,对此双方达成了一致。报表显示,2005年至2007年小区共有部分总收入为536万余元,总支出为122万余元,总收益应为414万余元。
“基于公平原则的要求,参照双方在移交清单中确定的共有部分收益分配方案进行分配,就是业主得七成、物业公司得三成较为合理。”锡山区法院民二庭庭长虞静珠说,共有部分收益主要归全体业主所有,同时物业公司付出了管理成本,也应享有合理回报。
至于物业公司能否对部分业主结欠的物业费行使抵消权,法院表示,要进行债务抵销,当事人之间应当互负债务,互享债权。此案中结欠物业费的仅为部分业主,而业委会代表全体业主提起诉讼,两者有本质区别,不符合法定抵消的规定。
司法建议呼吁管理创新
案件解决了,但锡山区法院没有停留于“案结事了”,而是能动司法,靠前服务――既走进社区回访居民,又主动建议呼吁管理创新。
事实上,一个小区共有部分收益以及物业费少则几万,多则几百万,如何加强监督,是广大业主最关心的事。
“这也是我们一直关注的问题。”锡山区法院院长金玮琳认为,业主对共有部分收入和支出有知情权,财务收支应定期公布,物业公司定期对外张贴,业委会进行定期审核或审计。此外,应引入第三方机构监督物业服务质量和费用,既可避免因物业管理引起的纠纷,也可推动物业服务质量提高。
行业管理和行政指导的缺失,也是目前物业管理中存在的突出问题。锡山区法院由此建议,应当建立物业管理行业监管模式,在完善业主自治基础上,街道办、房管局等部门更应发挥协助、指导和监督职责。
图为法官们在停车位前向小区业主讲解案例涉及的争议焦点。苏晟元摄
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