地产大腕眼里的明天楼市

以服务实用为主，从细节出发为读者买房做参谋是本报的宗旨，近一段时间有不少读者致电本报，希望从整体上了解北京未来的楼市。为此，本报采访了几位地产名人，读者可以通过这些地产大腕的观点，了解明天的楼市。

城市空心化是一种必然趋势。城乡结合部大型物业开发不断增加，规模不断扩大，将培育大型物业的规模化优势，而且城乡结合部价格稳定，住宅的产品素质对普通收入阶层有较大的吸引力。与此同时，这种发展趋势将对市中心物业造成巨大压力，消费者将因此获得更多价低质高的住宅产品。

城市化是社会进步的必然，虽然人口密集是城市化的主要形态，但是人类不会因噎废食，不会因为人口密集所存在的弊病就放弃城市化的道路。另一方面讲，城市化也无定式，并非固定模式不可改变，人们可以发挥智慧来创造崭新的城市化模式，既发挥城市化对经济、社会进步的作用，又摒弃人口密集所带来的弊病。

人口密集是带动经济增长的重要因素，因为这带来了集中的消费和更为活跃的经济活力，因而表现在城市化则是人口向大城市集中，在大城市中又向中心区域集中，形成比如CBD（中央商务区）之类的高密度区域。人类城市化道路上不断遇到各种灾难的挑战，比如高密度地区应付火灾的脆弱性，地震带来的破坏，与低密度的农业社会生活方式相比，灾害发生在城市所带来的破坏要大得多。

研究和思考以正确的模式和道路来延续城市化道路——这是不可回避的道路。应该指出，大城市本身并不可怕，关键在于保持适当的建筑密度与居住密度。

上世纪80年代以后，在美国兴起的新都市主义正是人们反思城市化模式的成果。新都市主义认为，应该降低城市中心区的密度，改善城市中心区的环境，同时适当保持郊区的密度，既避免浪费土地资源，又保持适当的人口聚集以产生经济效应，而且城市应该从核心式向网络式转变。

20世纪，城市化兴起及城市中心商务区的兴起，是由于缺乏足够的技术手段，人们必须面对面聚集在一起才能创造更大的经济成就。然而在今天通讯技术十分发达，网络技术进入人们生活的时代，今天的城市化拥有现代文明和技术支持，将会创造更加先进的城市化模式。

城市是文化的载体，建筑是凝固的音乐，怎样把城市规划、城市开发跟城市文化以及城市生活结合起来，重视城市形态，值得城市开发、建设、规划等行业共同沟通和研究。如果不关注城市形态的发展，不考虑城市扩展的科学性，可能在以后的城市构成中会出现断裂，还会增加城市运营的成本。不管做开发或做规划，其实都在考虑未来的城市形态。未来的城市形态究竟什么样？什么东西决定未来的城市形态？或者说未来城市形态有什么标准？这些都不是独立的概念，而是一种资源的整合。

北京的房地产市场经过多年的发展，住宅早已不是简单解决买家挡风遮雨的居住要求。而今的商品房作为一种高消费商品而言，在满足消费者基本生活需求同时，更应该满足客户被社会承认、社会尊重感和实现自我价值的高层次需求。复合地产正是迎合了现代房地产的发展趋势，在房地产的开发中，注入更多元素的生活模式，更彻底地满足用户的生活需求。

北京地产市场是动态的，市场最终以消费者理性成熟的过程，模糊的概念需求转变为有效需求体现一种价值回归。随着购房人群更注重房子的情调和氛围，追求生活的品位，消费者购买房子时的要求是既要体面又要实惠，他们既会赚钱又会花钱，个性化需求强烈，注重享受，不仅要求居住硬件（功能、配套）上给予满足，而且精神层面的要求极为苛刻。其实为这部分人构建房子是最难的，但是他们的购买欲却是最为强烈的，相对需求量也是较大的，谁的产品适合他们的胃口，谁将在市场竞争中取胜。

北京是国际化大城市，就需要有国际化的建筑衬托，建房要充分考虑楼房的品质，做出至少50年或者说是100年不变的房子，在一百年内要经受得住时代考验的房子。无论从环境、造型、舒适度等方面要为购房者充分考虑，厨房、卫生间要做大，有先进的隔噪音措施，较好自然采光，并且强调建筑美感，总之，要给买房者提供一种经过了几十年的挑战仍然可以让房子有保值增值价值。

拿采暖来举例子，电采暖作为城市集中供暖的重要补充，适合当前我国对环保、节能的要求。电采暖没有传统供暖所不可避免的煤灰、烟尘、废气等污染问题；系统可以实现分户计量、分室控制；运行中无扬尘、噪音、异味，用户也能够按需求精确地控制各室室温，能够给人一个清新、温暖、健康的生活环境；并减少了跑、冒、滴、漏带来的麻烦。从采暖的热能源上看，传统的煤与现在的天然气、油等开采性能源将会越来越贵，而电能的价格今后将相对低廉，从城市长远发展考虑，选择清洁能源电采暖应该是最符合发展趋势的。

通常人们习惯于以“绿色”称呼那些环保型产品，这一观念正从一般产品走向居民的家园，成为今年住房建设的新趋势。

建房时注意：规划设计上要突出“以人为本”的设计思想，尊重人性、尊重文化、尊重自然，充分考虑到人与环境的和谐统一；建设上须采用环保材料，节水、节能，提高绿化率，最大限度地保留自然风貌；投入使用后，生活污水和垃圾能得到合理处理，实现高效率、低能耗、无污染，对生态环境提供最好的保护。

在房地产市场的激烈竞争中，“绿色住宅”将成最好的催化剂，越来越多的房地产商也意识到，房地产开发需要贯穿更多的“绿色”，以满足消费者生活水平和品位不断提高的需要，一些房地产商已在这方面进行积极的尝试，绿化带项目也成了开发商抢手的项目，借绿造绿，天人合一，绿化隔离带很紧俏。随着“绿色住宅”的应运而生，有关新技术、新材料、新设备、新产品、新工艺将得到快速的催生和推广，从而推动环保型建材、太阳能热水系统等相关产品的研究和开发。