京城有物业公司率先提出先服务后收费服务口号，打破了先交费后服务的物业公司服务惯例。那么，先服务后收费能否行得通？采访中，有相关人士表示，虽然这是一种进步，但以客户满意度来收费，目前在我国可操作性不大，不排除炒作嫌疑。
近日，记者在京城一小区内，看到有物业公司向业主提出先服务后收费的承诺。记者看到这家物业公司向业主承诺公告板上，非常醒目地写着：大幅度提高管理水平、实行先服务后收费，以北京市优秀管理住宅小区为标准开展多项便民服务。
记者还发现，这家物业公司不但提出先服务后收费的口号，还把物业费收费标准大幅降低。
为什么会出现这种现象，记者找到这家物业公司的负责人罗先生。罗称，先服务一个月，到下一个月初与业主委员会通过考核的方式结算上一个月的物业管理费用。实际上与原来收费模式是基本一样的，原来是先预收一年或半年的管理费，如果业主对物业服务不满意，就不会交下一期费用。
据了解，1998年以前小区物业管理费收取时间没有明确规定，于是有一季度一交的、半年一交的、一年一交的，也有一次性收三五年的，甚至有的一次性收了10年的物业管理费。1998年，北京市发出《关于禁止一次性收取多年物管费的通知》，其中规定：一次性收取物管费最多不能超过一年。根据不完全调查，目前北京的小区物业费一般是入住时预收一年的物业费，以后有按月收的，也有按季收的，还有按年收的，但按季收的占多数。
中国愿望控股集团公司总经理王达明认为，服务与服务收费是对等的交易行为，到底是先服务还是先收费，这主要依靠交易双方的自行约定。物业公司提出先服务后收费方案，与那种先收取物业费再进行服务的传统做法相比是个进步。
先提供服务，意味着物业公司要在经营中先行垫付其成本，并有足够的信心在服务后收取到物业费。对物业公司有要求要更高一些，物业公司不可能是无本生意了。但要注意的是，提供服务并不等同于双方已经建立起服务与被服务的关系，而只有双方的管理服务合同，才是确定双方关系的唯一法律证据。应该说这个进步更多地反映出物业管理行业正在进步与规范。物业公司不必大肆炒作，因为在实际中，物业公司与客户之间收费与服务，本来已存在着收费与服务时间相互交叉，或物业收费实际后延的普遍现象，更严重的是许多合理收费根本收不上来，物业服务相应退化。以客户满意与否来衡量是否应当收费，在目前的国情下，是不具备可操作性的。在目前的国情下，最需要的是合约双方行为的规范化，大多数客户希望得到的是适当的服务与合理的相对低度的支付，而不是在物管方面出多大的花样。物管行业将是一种以较低成本，提供相应的适当服务，从而维持运营的行业。高收费及不切实际的服务承诺，总体上没有前途。
京城著名置业专家刘宏诚认为，提出“先服务，后收费”是市场竞争中出现的正常现象，也不排除发展商为卖楼采取吸引买家采取的一种措施。过去曾有发展商提出过终身免物业管理费，现在又重提这个问题，其关键不是看如何承诺，而是看是否落实承诺。
刘宏诚认为，目前业主交物业管理费的意识还有待培养，后收费可能会遇到困难，但业主不交钱，不等于没人付钱，现在物业公司多数是发展商的子公司，如果发展商在委托物业管理时先垫付了物业费，作为物业公司来讲事后收不收到钱，没有损失，对于发展商，物业公司收到钱还自己更好，物业公司收不到，房子卖了，算总帐还是合算。当然也不排除物业公司自己承担风险的可能，一个企业做广告，谁能保证广告费一定能收回来？同时也说明了市场销售竞争更加激烈的又一信号，随着房地产市场的下滑，竞争将会更残酷。
业内人士舒可心称，物业管理最重要的是服务水平能否被人们认可，这需要物业管理企业的认真表现，也需要人们对物业管理消费对物业保值增值作用的了解。而达到这个目的，需要的就是时间。时间，能让人看出来哪个物业管理企业的管理水平高，服务质量好；时间，能让看到哪个物业安全、稳定的提供给业主和居民良好的居住功能。通过横向比较，能区分出物业管理的好坏和物业价值的关系。
无论是先付款还是后付款，只是表现了物业管理企业的信心和决心，未必和他们的管理水平有什么直接的关系。因此，业主们如果不对物业管理进行足够的监督，仅仅凭借对物业管理企业的信任仍然是不足够的。物业管理是个上千户的上亿资产的管理问题，换个物业管理公司可不比换一个饭馆那么简单！
该小区业主王先生认为先服务后收费是个创举，作为小区的业主，他举双手欢迎物业公司的做法。物业公司承诺的好，但具体怎么执行才是最重要的。第一，这个承诺本身要切实可行的，具体作法是物业公司他在第二个月的一日至五日收取前一个月的物业费用，作为物业公司来说，他们的好多费用都是在月底才支付的，比如说水电费、员工工资等，公司本身不会存在太多的风险；第二，这样做有助于业主监督物业公司，每个月底都会有物业管理费用评估例会，由物业公司主要人员、业主委员、物业公司的人组成两个监督小组来参加评估，按着物业服务合同和物业的服务有关标准和物业公司承诺对物业公司收费进行评估。王先生称先服务后收费有助于物业公司在工作中始终保持一种压力，做好工作。
也有业内人士称，先服务后收费，对整个物业公司、业主、业主委员会都是前所未有的考验，相互之间起着监督、制约和规范的作用，物管工作牵扯到千家万户，与老百姓的日常生活息息相关，因此某种意义上说明，业主、业委会与物管公司之间，有着类似信托性质的民事法律关系。这就要求三方面都要恪守信用的准则。出于信任，业主选聘业委会和物管公司；业委会也承担着非营利性质的民事信用责任，而物管公司先服务、后收费，也是基于对业主与业委会的信任。
 |
