一季度的房价统计数字终于出来了。从数字上看是比较乐观的，一季度全国房屋销售价格同比涨幅为5.5％，其中新建住宅、二手住宅同比涨幅分别为6.3％和5.8％，而去年一季度，这三个数字分别为9.8％、10.5％和10.6％
但是，公众对房价变化的感觉与数字呈现的情况并不完全一致，舆论对于房价的关注也并没有降温。数字和直觉，哪一个更有说服力？这并不是最重要的问题。重要的是，从2004年开始，房价的快速上涨，确实已经经历了比较长的时间，已经变得不容回避。
房价上涨过快，消费者很担心，政府也很担心。而媒体上许多观点认为，只有开发商是开心的。但是，在2005年初，万科就旗帜鲜明地提出了一个观点――房价的过快上涨无人可以从中受益，即使开发商也不例外。而过于亢奋的市场，也绝非是对房地产的真正利好，平稳发展才是行业之福。
最近一段时间，我感觉这个观点正在逐渐得到认同。和同行中一些朋友谈到房价问题，大家都觉得比较忧虑。中国房地产行业发展到今天，已经到了一个十字路口。未来如何才能走向和谐健康的道路？这不仅是行业、也是社会面临的一个问题。
是房价太高，还是贫富分化？
从2004年开始，房价上涨幅度明显变快。与此同时，中低收入家庭越来越觉得买不起房。表面上看，这个因果关系非常明显，买不起房，就是因为房价太贵。但是深入探究一下，恐怕问题还不是这么简单。
说一种东西贵还是便宜，并没有绝对的标准，贵不贵是相对于收入而言的。近年来大家说房价太贵，用得最多的说法，也是房价收入比这个概念。那么，中国的房价收入比到底是一个什么状况？是不是高得太离谱，是不是越来越高？结论可能是让我们有些惊讶的，这15年中，房价收入比总体来看是呈下降趋势的。
从1998年到2004年，住宅均价累计增长了43%；而居民可支配收入累计增长了72％；存款余额增长累计增长了158％。从7年的时间跨度看，居民平均财富增长远远高于住宅均价增长。
如果说，中国房价收入比越来越高，这个说法不成立，那么是不是因为中国的这个比值一直偏高呢？1998年联合国人居中心有一个统计数据，世界各国房价收入比的平均值是8.4，中位数是6.4。中国的房价收入比，比中位数要稍微高一点，但是明显低于平均值。
由此可见，中低收入家庭买不起房，原因并不是房价收入比太高，也不能简单地说是因为房价太贵。那么问题到底出在哪里？
问题恐怕就出在“平均”两个字上。上面所有的数据，都是用的平均数字。从平均数字来看，大家应该是买得起房的。但问题是，大家的收入并不平均。
今年2月5日，国家发改委网站刊登了一篇文章，标题是《对中国城市居民收入分配结构现状的总体判断》，文章中是这样说的：
以基尼系数值来判断，尽管不同学者由于使用数据的不同而计算出来的数值有所不同，但总的看，我国城市居民收入差距的基尼系数已达到合理值的上限，在0.4左右；而且这还是在各种岗位外收入、非正常收入难以准确估计的情况下做出的，如果把后者也算上，则计算出的实际基尼系数肯定要更大一些。再从用五等分法计算出来的数据看，我国城市居民收入分配的集中程度已非常高，数据显示，城市居民最低收入1/5人口只拥有全部收入的2.75％，仅为最高收入1/5人口拥有收入的4.6％。
根据这个数据，最富有的20％的人，差不多占有全部收入的一半。而越富有的人可以用来买房的钱占其全部收入的比例就越高。因此从房屋的购买力来看，20％的富人恐怕占据了还不止半壁江山。
富人不买房子买什么？
为什么房子卖给了富人？这其实是一个伪问题。不是因为房价太高，只有富人能买得起，所以房子都卖给了富人；恰好相反，正是因为大部分房子被富人买走，所以房价才高。
现在的情况是，中低收入家庭住房困难，而富人不仅买得起大房子，还能购房投资。但是富人为什么要买那么多房子？这背后有另外一个问题就是：不买房子，他们买什么？
世界上大多数市场经济国家，贫富差距拉大的同时，一般都意味着劳动的竞争激烈程度高于资本竞争、资本回报高于劳动者回报。但是，对于中国这样的转型国家，在贫富差距拉大的同时，投资回报水平却出现下降。
从2004年开始，美国国债利率稳步上升，而中国国债利率却呈现下降趋势，目前美国7年期国债利率已经高出中国近一倍。考虑到通货膨胀的风险因素，这个差距更为明显。
中国最大的资本市场是股市。但是从2000年开始，中国股市好几年是大熊市，到2005年第四季度才出现好转。这个大熊市期间，平均来看股民不仅没有获得回报，总体财富反而大为缩水。
除了回报率水平之外，缺少投资渠道也是大量资金涌入地产投资市场的原因之一。
在美国，金融产品非常丰富、投资渠道非常多。除了股市和自主投资实业之外，债券、信托、资产证券化等市场都非常发达，尤其是抵押贷款证券化，是美国最大的资本市场，超过了股市和债市。
而在中国，金融产品比较单一，而且金融创新的步伐似乎还跟不上经济发展和财富积累的速度。而自主投资实业，又受到诸多准入限制，制度成本和交易费用也比较高。在这种情况下，许多资金进入不动产和原材料市场，其实也是无奈之举。
举个例子，无论自主投资的意识还是能力，温州人在中国都是首屈一指，现在温州的许多产业在全世界都占据了霸主地位。但是在国内，温州人最近却以“炒房团”而著称，这是一个令人深思的事情。
除了富人之外，其实加入房产投资还有很多中产阶级和普通市民，他们大多属于跟进性质，节奏比投资主力要慢半拍，因而在价格上升阶段盈利较少，而市场一旦出现波动，他们却是最大的受害者，但是他们依然趋之若鹜地加入进来，这只能说明目前我们的投资渠道确实太匮乏了。
所以，要解决大量资金涌入地产投资的问题，根本出路还在于广开投资渠道，让老百姓有更多的选择。
住房超前消费该停下来了
富人的购买力摆在这里，而且他们目前投资的门路还不多，很大一部分钱只好用来买房子。
在这种情况下，即使房价降下来、甚至硬性把房价“管起来”，富人和穷人的购买力也是同步上升的，一半以上的房子还是会被富人买走。而比赛排队，他们可以雇人来排；搞实名制他们可以用亲戚朋友的名字，甚至还会出现“黄牛党”。这是世界上已经屡见不鲜的情况，没道理中国会例外。
所以中低收入家庭能不能住得好一点，关键是房屋供应量有多少。但这方面的情况，现在并不乐观。
尽管商品住宅的供应量在增长，但是全部住宅的供应量从2002年开始出现大幅度缩减，要实现2015年人均建筑面积33平方米的目标，现有土地供应能力只能满足不到一半的要求。我们认为，综合考虑供给能力和收入水平、收入结构，2015年合理的户均面积应该是在87平方米以下。
但中国现在的情况是，存量住宅户均面积平均在100平方米左右，而新增住宅的面积更有越来越大的一个趋势。这样的面积，即使按美国的标准来看，也不算是特别经济了（见下表）。但是中国无论人均土地资源还是人均财富比起美国来说差得都很远。
如果按户籍人口计算，现在我们城市的人均住房面积达到了25-26平方米。这是什么概念呢？这是一个中上收入国家的人均住房水平。即使按购买力平价来算，我们的经济水准也只是处于从中等偏下向中等收入的过渡阶段，但是我们的人均房屋面积已经到了中等偏上，很明显这个面积偏大了。
所以中国一直以来存在住房超前消费的问题，超前消费和资源紧张之间的矛盾，现在是越来越尖锐了。停止超前消费、改变居住理念，已经刻不容缓。目前市场缺乏小户型住宅，但是小户型住宅又不好卖。现在房子做得越大越好卖，这好像是悖论了。不改变居住理念，这个悖论就消除不了。
未来的居住理念，一定是由追求面积变为追求品质，这样才能减少对土地资源的滥用和依赖，更有效地解决多数人的居住问题。
增加中低收入宜居住宅供应
现在宏观调控还在进行中，大家都非常关心，中央还会出台什么政策？我认为国八条概括起来核心的内容是两条，第一条就是打击炒房，打击投机，打击部分地区已经冒头的泡沫。这一条效果已经很明显。第二条就是解决中低收入家庭的居住问题。房子不像电视机、电冰箱，用得起就用，用不起就不用，住房是特殊的商品，所以必须要有一个合理的供应。现在土地的供应逐年下降，住宅新增量从2002年开始急剧减少，减少的恐怕主要是面向中低收入家庭、带有保障性质的那一部分。所以必须要改变土地供应结构，要向市场提供这样的土地，让发展商多开发适宜中低收入家庭居住的房屋。
这一条目前见效还不够明显，房屋的推出要有一年半到两年的滞后期，对市场产生明显的影响，要等到今年年底或者明年年初。
中央政府、地方政府针对中低收入家庭、带有住房保障性质的土地供应，更应该加大力度，并有更灵活的供应方式。现在土地市场上招标、拍卖的价格越来越高，这种高价土地上盖出来的房子就算不涨价而降价20%卖，中低收入家庭恐怕还是买不起。
鼓励出租型物业
很多美国人住的住宅都是租的，欧洲一半人住的房子不是自己的，而我们的住宅自有率达到了80％。中国的城市住宅自有率不仅超过美国，也超过几乎所有的发达国家或地区。由此来看，不仅是我们的住房面积超前，我们的住宅自有率更加超前。
中国过去房子都不是自己的，现在走到了另外一个极端。我要住房子就去买，愿意租房的人很少，用来出租的房子也很少。为什么呢？除了消费观念之外，恐怕也要检讨一下我们的金融政策。
发达国家解决中低收入家庭的住房问题，主要靠出租物业。而这个行业能够发展起来，主要是靠金融业的支持。
现在中国的开发商做房子，基本上都是用来出售。而现在投资地产的购房者基本上也是为了转手卖给下家。这和国外的情况差别很大，但原因并不在于国内开发商或者投资者的兴趣取向不同，而是金融环境造成的。
开发商建好房子如果不卖而用来出租，那就涉及到一个资金无法回笼的问题，资金无法回笼，接下去就无法实现再生产和发展。现在银行对个人按揭贷款还是非常积极的，但对开发商的贷款限制越来越严格。而民间的投资者即使愿意向开发商提供资金来支持出租型物业，却又找不到合适的渠道。在国外，这个渠道主要通过REITs这种方式来解决，但国内现在还没有这个金融品种。
要让人人都买得起房子，这并不容易做到。从国外的经验来看，甚至不是必要的。应该鼓励开发商变纯粹售房为租售并举。而要实现这个转型，恐怕需要给予一定的优惠政策，尤其是金融配套的建立非常关键。
迈向和谐之路
收入水平的分化，使房地产行业走到了一个敏感而且暗藏冲突的境地。未来要走向和谐健康，现在正处于一个十字路口，需要各方的努力。政府解决政策层面的问题，消费者也有居住理念的选择把握，而发展商在这样一个特殊的阶段，更应该把握好自己的方向。
社会财富有一个三次分配的过程。第一次分配是市场经济鼓励人们去创造财富，追求的是把社会总财富的蛋糕做大，也会使一部分人先富起来。第二次分配是政府通过税收和福利政策保障弱势群体并促进社会公平。而第三次分配则是富有阶层通过投身公益事业主动促进社会的和谐。
从发展商的责任角度看，在第一次分配中主要是守法经营，依靠专业能力创造利润；在第二次分配中主要是照章纳税，税交给政府，由政府来决定如何分配。
第三次分配应该是目前讨论的一个重点。有责任企业、有能力的企业以及已经富裕起来的人，如何从腰包里掏出一些钱来做一些事情，如何让这些事情的效果最大化，这是一门很大的学问。从20世纪开始，美国的企业家前半生钻研“敛财之道”、后半生钻研“散财之道”，是一个普遍的情况。而且，后者并不比前者缺少挑战性。
（摘自《白领》，广东旅游出版社2007年1月版，定价：38.00元）
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